东方网2月18日消息：从今天开始，上海市民可以通过网上系统进行二手房挂牌、成交、资金流转和产权登记等全流程交易。原先二手房交易中买卖双方最为担忧的资金安全问题，将在二手房网上交易通道中得到彻底解决。

　　纪律一：严格按照挂牌程序进行

　　本市居民如果想通过便捷和安全的二手房网上交易渠道，开始自己买卖（或置换）二手房过程，其流程是：网上挂牌申请———资格审核———确定交易撮合方式———网上挂牌。之后，售出方可以选择是否需要中介、监管等服务还是买卖双方自己进行“手拉手”买卖。市民选择网上挂牌，要前往设立在各区县交易中心的网上房地产服务受理处提出上网挂牌申请，签订《上网买卖挂牌申请及承诺书》。申请上网挂牌的时候，应递交《上网买卖挂牌申请及承诺书》以及身份证明复印件、房地产权证书。在此需要说明的是，如果卖家是委托代理人向登记机构申请上网挂牌的，还应当提交当事人的委托书。

　　纪律二：遵守监管流程利人利己

　　市房地产交易中心的监管机构将对上网挂牌的二手房网上交易的交易价款、交易税金、交易、登记的费用以及贷款担保费、保险费等保障交易成立的价款和费用，通过交易中心在银行开立的资金监管账户进行监管。

　　监管机构的监管范围：交易双方签订房地产买卖合同→交易机构与交易方订立监管协议、办理相关监管文件→转交银行和登记机构、移交房地产权证书给买方→移交抵押登记证明和抵押权注销通知给贷款银行→办理监管价款的支付、与交易有关的其他手续。这样，交易资金的安全得到保障。具体情况又分三种：

　　1、卖方无贷款抵押，买方又可以一次性付款的：将监管价款存入监管帐户———网上办理转移登记手续———交易中心审核———转移产权证。

　　2、卖方无贷款，而买方需贷款的：买方向银行提出借款申请———银行初审，监管加快存入监督帐户———监管机构出具资金监管凭证———银行同意放贷———网上办理转移登记手续———交易中心审核———转移产权证、抵押证明。

　　3、卖方有抵押贷款，买方可以一次性付款：监管价款存入监管帐户———监管机构出具监管凭证———卖方持监管凭证向银行申请注销抵押权———银行审核，同意注销———网上办理转移登记和抵押权注销登记———交易中心审核———转移产权证和抵押权注销证明。

　　4、卖方有贷款抵押，买方也需贷款购房，即转按揭：首先买方向银行提出借贷申请———银行初审，监管价款存入监管帐户———监管机构出具资金监管凭证———受让和转让贷款银行办理资金交接———网上办理转移登记、抵押登记和抵押权注销登记———交易中心审核———转移产权证、抵押证明和注销抵押权证明。

　　纪律三：确保资金安全杜绝风险

　　二手房交易中，交易风险最大的莫过于转按揭，而通过二手房网上交易通道进行转按揭，“资金监管”将使资金安全得到保障。

　　专家介绍，所谓的转按揭一般是指仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。如果卖出方的房子尚在抵押过程中，本身还有部分房款处在银行贷款的按揭中，同时买家也需要贷款，就必须办理转按揭。由于卖方的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要将买家所贷款项先发放，以还清上家的第一笔贷款，取得房产证明，才能进行房屋产权过户。所以，转按揭的二手房交易其风险在二手房交易中最为典型。

　　比如刘先生的有一套100万的房子，其中贷款70万元，至今还有65万元按揭贷款未还清。现在刘先生将该房屋委托中介公司出售。曾女士通过中介公司欲购买此房，双方签订了房屋买卖合同，同意以120万元的价格成交该套房屋。曾女士先期支付40万元作为购房首付款。刘先生于是去银行办理“按揭变更”，即申请提前还款手续，同时由中介公司担保，曾女士在另一家银行申请办理了80万元的二手房按揭贷款，贷款的银行提前放贷，支付给刘先生65万元用于其提前还贷解除抵押。之后，刘先生与中介公司办理房屋过户全权委托并公证。待过户成功，中介公司将产权证重新抵押并登记，然后将剩余款15万元交予刘先生，至此交易完成。但是在这中间可能存在几种风险：一是买家的银行贷款发放给下家还清其房款后，卖方突然改变主意，拒绝过户。二是买家拒绝还贷。三是银行拒绝提前放贷。四是交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。五是交易完成后买家无法顺利拿到房产证。

　　二手房网上交易的监管机构提供的监管服务，将使这些风险变成不可能。因为下家的贷款办好后，帮上家还清房款，一直到银行解除上家房屋抵押，产权登记的完成，全过程均在监管机构的监管之下。

　　

　　八项注意各个要牢记

　　1、并不是所有的房地产都能够在网上申请挂牌。

　　卖家提出挂牌申请之后，受理处会对提出申请的物业进行资格审核。根据《上网规则》规定，有下列情形之一的，受理处将不会受理上网挂牌买卖的申请：

　　■未依法登记取得房地产权证书的；

　　■共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　■权属有争议的，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

　　■司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式选择监管、中介服务限制房地产权利的；

　　■依法收回土地使用权的；

　　■重大工程配套商品房在限制转让期限内的；

　　2、《上网规则》规定，申请人只能与一家经纪机构签订经纪合同，不得在网下再与其他中介公司私自签订委托经纪合同。

　　在签订交易合同前，挂牌方如果选择需要监管机构的监管服务，监管机构负责对房地产交易的产权移转与价款支付以及与产权移转相关的抵押权设立、注销等实行监控，以保障交易双方的交易及银行相关贷款收、付安全。

　　通过交易中心在“网上房地产”发布的信息，买卖双方直接进行“手拉手”自由撮合进行。选择自行寻找交易对象的“手拉手”挂牌者，需要在准予挂牌申请时将房地产建筑面积、楼层、房龄、户型、要约价格、产权证号、联系人、联系电话、房屋装饰状况、房屋平面图、房地产他项权利状况、与房地产权利有关的文件登记备案状况、房屋朝向等其他需要说明的情况等信息上网发布。如有变化，自行选择交易对象的挂牌者，可按情况需要决定变更价格等信息或申请撤消上网挂牌。

　　3、要不要中介自己定

　　网上交易开通后，原来买卖家“手拉手”的仍然可以自己“手拉手”，原来想通过中介撮合的仍然可以通过中介撮合，一些规模较大、操作规范的知名房产中介因为被列入候选中介公司而扩大生意来源，受益不小，而那些规模小、信誉度不高的房产中介，恐怕会客源大减。

　　4、看房问题不可小视

　　网下交易时，看房由经纪人带领前去看房，比较安全，有的卖家将钥匙交给中介，这样看房时间比较灵活，购房者可以自行控制。而网上交易的必须跟上家取得联系，并选择双方都空闲的时间，时间安排较为局限。但同时有业内人士担心，不排除一些别有用心的人利用买房人看房而寻找作案对象。

　　5、议价过程可能复杂

　　现在的网下交易，多由房产经纪人分别跟买卖双方单独议价，由于经纪人特有的专业技能，能够尽可能保证议价成功。但目前很多房产中介公司为防止“跳中介”，所以买卖双方不见面，由经纪人从中传话，这中间经纪人是否吃了差价，买卖双方可能都有点担心。网上交易倒是可以由买卖双方面对面议价，不存在被吃差价的情况了。但由于房屋买卖属于大宗买卖，议价过程中肯定产生分歧，如果没有有经验的专业人士从中斡旋，很可能又不欢而散。

　　6、收费是省了还是没省？

　　网下如果选择中介公司来做撮合交易，那么按照现行的收费标准，中介公司将可以向买卖双方分别收取房屋成交总额的1％的佣金，同时还要支付契税、合同印花税、权证印花税、登记费用、水电煤专接费用等，对于买家来说，相当于要支付接近总房价的3％的费用。如果在网上也选择房产中介公司来提供服务，支付的费用与在网下选择中介公司没有区别，但如果选择“手拉手”模式，则能够节省1％的中介佣金。

　　7、房源多了也麻烦

　　网下通过中介可以得到主动服务，你有什么要求，中介很快可以推荐适合的房源。但是房产中介公司所拥有的房源与网上房地产比较起来，较为有限。而且中介公司门店提供的房源信息区域性较强，一般只会局限于门店附近的区域，如设在杨浦区的中介门店一般不会提供浦东、徐汇的房源，当然，一些规模较大的中介公司可以通过自己的网络来为客户查询。而网上几乎可以找到全上海市所有地区上网的二手房源信息。但这又需要购房者自己对所有房源信息做出判断，到底是否适合自己还得实地考察之后才能确定，这可能要浪费更多的时间和精力。

　　8、适合自己的交易方式就是最好的

　　市民在选择买卖二手房时，最重要的不是选择网上还是网下，而是在熟悉房产买卖的有关程序和规定时，选择最适合和方便自己的方式，选择操作规范、能让人放心的品牌房产中介。




选稿:方翔  来源:申江服务导报