上海新梅日前公布了2005年中期业绩。报告期内实现销售收入1.71亿元,同比增长55%,实现净利润2700万元,同比增长586%。每股收益0.109元,每股净资产1.877元。利润增长速度明显快于收入增长速度。

    这种状况和公司去年4月刚刚完成主营业务的转型相关,公司由港口机械制造行业转为房地产开发,主业毛利率相应有较大的提高。同时,公司今年上半年实现商品房结算面积达1.73万平米,也较去年同期明显增加。主要结转的项目是控股子公司上海新梅房地产开发有限公司开发的位于上海闸北区的上海新梅城二期北块,总建筑面积为32万平方米,规划建造为中高档住宅小区。该项目2004年就已全面预售,销售情况良好,2005年上半年陆续办理了竣工结算和交房。

    从财务上来讲,竣工结算是房地产企业实现财务上的"销售收入"的必要条件,房地产企业因为大多采用预售商品房的销售形式,因此销售收入的实现有一个滞后效应。公司报告期并未有新的商品房预售,因此还看不到宏观调控对公司带来的负面影响。

    公司旗下子公司上海新兰房地产开发有限公司开发的新梅太古城项目也在上海闸北区,属于旧城改造项目,目前还处在动拆迁阶段,不能在近期为公司贡献利润。另一子公司上海新竺实业发展有限公司负责开发的新梅绿岛花园项目,位于上海宝山区,在今年5月18日才正式开工。因此公司在今年三、四季度还不太可能有新的可供出售的商品房。目前公司帐面预收账款余额为2.4亿元,占去年全年销售收入的65%,将极可能成为下半年收入的来源。

    上海房地产市场在2005年下半年将面临着很大的变数。在国家宏观调控下,目前上海二手房成交量严重萎靡,有价无市,新房挂牌价波动异常,降幅较大。有机构预言,上海住宅类房产价格仍将在现在基础上下降10%-20%。对于上海的房地产开发商而言,整体利润率的下滑将不可避免。如果公司能够避开下半年较为波动的市场行情,未必不是一件好事。但是公司旗下所属项目有限,虽然建筑面积总量较大,但很难避免行业开发周期长,收益波动大的弊端。业绩表现难以呈现连续增长的态势。

    公司去年三季度公司亏损1分钱,今年半年已实现0.1元的收益,公司预告三季度累计净利润较上年同期相比将实现扭亏的公告,不具有实质意义。综上所述,长短期内公司都不具有明显的投资价值。考虑到近期地产板块的走强和A股含权效应的凸现,给予"观望"的投资评级。(亚洲证券研究所 孙湘/上海证券报)