近期,各大房地产上市公司陆续发布了年报，大部分公司的利润普遍比上年增长30%~50％。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资冲动。

　　利润均实现增长

　　各公司的2005年净利润比上年基本上都实现了增长，具体的利润额和增幅，不同公司间差别相当大。万科（000002.SZ）、中海地产（0688.H K）的利润额远高于其他公司。万科实现净利润13.5亿元，同比增长53.8%。中海内地房地产业务税前盈利为13.95亿港元，同比增长54％。金地（600383.SH）、G招商局（000024.SZ,下称“招商”）、复地（2337.HK）、华润置地（1109.HK）、G华侨城（000069.SZ）等公司的净利润额均在3亿~6亿元之间。

　　以上公司净利润的增长，主要得益于2005年全国房价的上升。国泰君安证券首席分析师张宇表示，房地产公司去年的结算面积，只要不是集中分布在上海及周边区域，利润基本上都能够实现增长。

　　从年报显示的数据看，房地产上市公司毛利率水平较高的达到40%左右。

　　至于销售额，有的公司实现大幅增长，有的公司则比上年下降。例如，万科发布的2005年销售额为139.5亿元，同比增长高达52.3%。而金地、招商等公司发布的销售额比上年有所下降。金地2005年销售额为25.75亿元,同比减少18.9%,它2004年销售额为31.75亿元。金地表示，销售额减少的原因是，受宏观调控影响，在上海的销售收入出现较大下降，它在北京的两个项目已基本销售完毕，新的项目尚未销售，导致在北京的销售收入大幅下降，其他地区销售收入的增长无法弥补以上2个地区销售收入的下降。招商2005年实现销售收入16.62亿元。它表示，当年结算面积为21.12万平方米，比上年结算面积29.27万平方米减少了27.84%，但销售单价略有上升，最终报告期内销售收入下降幅度为23.31%。

　　再融资冲动

　　为了不错失机遇、在最有利的时机买入土地，房地产企业普遍表现出强烈的融资冲动。招商在公告中表示：“目前，公司处于快速发展的阶段，为把握市场机遇，公司逐步加大对房地产业务的投资，因此也面临着不断增加的资金压力。”按照资金使用计划，招商预计2006年产生的资金需求约为25亿元,筹集资金的主要手段为争取成功发行16.5亿元可转债，另外，银行贷款净增8.5亿元。

　　日前，金地集团总裁张华纲在上海透露，计划在国内A股市场定向增发，并将在不久后首次尝试跟境外机构的项目合作。此前，金地已申请发行10亿元短期融资券，尚在等待有关部门的审批结果。万科也表示，计划在2006年进行一次股权融资。

　　张宇表示，2006年房地产股的整体走势看好。他的依据是三个方面的因素：一是人民币升值因素，二是股市处于一个新的启动期，三是在房地产行业整合的背景下，上市公司相对于其他房地产企业多了资本市场这一融资渠道，融资能力更强，也更具有竞争力。

　　融资能力也成为今年各优势企业之间比拼的最主要因素。

　　一些公司已发布2006年增加土地储备的计划，而资金成为计划能否实施的前提。例如，中海表示，计划2006年度新增土地储备300万平方米以上。而万科表示，公司开始进入新一轮高速增长期，预计2006年将新增土地储备1000万平方米左右。万科预计2006年用于土地和工程等支出约200亿元。

　　对宏观调控、行业整合带来的机遇，各优势企业早已形成一致的判断，2006年,它们都希望在“抄底”行动中分一杯羹。为了支持新增土地储备的计划，它们将利用各种可能的融资渠道，在资金实力上增强自身的“装备”。除了区域布局、项目运作水平之外，融资能力将是最能体现公司之间竞争力差距的因素。(丁小莺/第一财经日报)