作者： 发布时间：2008-07-28 13:59 来源：21世纪经济报道



    时过境迁，江湖最后一个大佬最终也还是无法躲过遭人冷遇的命运。

　　据Wind的统计数据显示，截至第二季度末，持有万科的基金家数由一季度末的134只锐减至72只，二季度与一季度相比，总共有62只基金从万科撤出，同时被基金减持的万科股票高达3.329亿股。

　　早在2008年一季度，以保利地产、招商地产为代表的地产重仓股已经遭到了基金的大幅度减持，而此次基金在二季度再度大规模清仓万科，从某种意义上来说，是宣告了地产股最后一块堡垒的失守，下半年看空房地产已经成为业内的一致认同的结果。

　　压箱底的货清了！

　　“这次是把压箱底的货给清了！”

　　在谈及二季度基金集体抛售万科时，深圳某基金经理对记者感叹道。

　　据上述基金经理表示，从2007年四季度政策调控使得房地产的预期发生变化开始，对于地产类的配置已经是保持谨慎。而2008年一季度时通胀和调控的严峻形势则是强化了地产行业下行的预期，而该基金也从原先的观望转而在事实上抛出地产类股票。但此时，万科仍是作为房地产行业中少数的保留配置品种之一。

　　而保留的原因也很简单。该基金经理解释，一来万科一季度的销售状况尚可，同时对于整体经济景气度仍有相当的期望，因此其判断，如果对于地产行业下行的预期有所翻转，那么能起领涨作用的会是万科。

　　事实上，将万科作为“保留科目”在当时可以说是相当部分基金的普遍做法。根据Wind的统计数据显示，截至2008年一季度末，持有万科A的基金从2007年四季度的211家下降到了134家，但基金占流通A股比例只是从39.48下降到33.47%。

　　与之形成鲜明对比的是，基金在一季度对与万科同类型的房地产公司大量抛售。

　　数据显示，一季度持有保利地产的基金从2007年四季度的118家大幅减少到了28家，机构占流通A股的比例也从64.2%下降到了35.16%；招商地产也从四季度的108家基金持有下降到只有21家，基金占流通A股比例也从74%下降到28.66%。

　　但到了二季度，部分坚守的基金终于还是选择完全撒手，远离了包括万科在内的房地产股。事实上，在基金二季报中，就有不少基金就在报告中反思，在二季度没有及时抛售房地产类股票。

　　而长期关注万科的资深投资人士刘安民则对本报记者表示，在二季度出现基金较为集中减持万科的迹象，应该是从今年的5月初开始并持续至今。

　　据刘安民的观察，在4月25日的印花税行情之前，机构对万科的操作上仍是处于一种动态平衡的状态，机构间是有买有卖；而在印花税行情中，从盘面的成交量上还出现过一段机构增仓的迹象。但从5月5日之后，万科承接的抛压才开始加大，其下行趋势才逐渐明确。

　　而恰好这个时段中，因王石的“捐款门”事件沸沸扬扬，当时就已经传出基金因此“愤”而抛售万科。

　　对此，上述基金经理对记者表示，“我不清楚别人有什么想法，但我是愿意把这看成是一个巧合。因为卖出万科是行业问题而非企业问题。”

　　而对于基金在万科上的一系列操作，刘安民认为，这是以基金为代表的机构在用价值投资的名义行趋势投资之实，先是从2007年6月开始在20元左右的高位仍在集体推高万科股价后，预支了上市公司2年甚至3年后的业绩，到如今回落到10元以下仍在大肆做空。

　　地产界的“范跑跑”

　　与其股价相吻合的是，率先在业内提出战略转变的万科，在2008年上半年的销售上呈现了前高后低的态势。

　　地产界的资深人士同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，在面临行业调整冲击的时候，万科相对于其他地产企业而言还是相对安全。

　　赵卓文对记者说道，“如果从某种角度上来理解的话，万科就是地产界的"范跑跑"。在楼市开始走下降通道的时候，就已经小步开跑。想当年，涨价也是万科先涨，现在的拐点论也是万科先提，降价也是万科率先实行。”

　　在这种情况下，在2008年前3月，万科项目销售面积累计同比增长82.91%，而全国住宅销售面积则同比下降0.3%，同期保利地产同比增长只有16.5%。

　　但企业本身却无法回避行业整体下滑趋势。

　　随着5月份楼市旺季不旺，未达预期。而6月份，随着气温升高，楼市再次进入淡季，成交下滑。万科的销售也随之在5月份首次录得单月销售面积5.5%，但销售金额同比仍有13.4%的增长。而6月销售数据显示，该公司销售面积和销售金额同比全面下降。今年6月份公司实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比去年同期减少38.0%和22.8%。

　　统计显示，在上半年，万科累计实现房屋的销售面积265.8万平米，同比增长15%；实现销售金额241.3亿元，同比增长38.1%。

　　而在项目结算方面，光大证券则预计，由于万科在各季度之间平滑了项目结算，但从2007年的情况来看：万科2007年上半年报告的利润是2007年实际数的28%。

　　因此光大证券估计，2008年上半年的结算所得的利润也应接近这一水平。因此光大证券预测万科上半年的每股收益为0.21元，同比增长35%左右。

　　而在市场的关注的资金链上问题上，分析师对万科判断其仍处于健康状态。

　　渤海证券地产分析师周户则对记者表示：“这可以说是万科上半年谨慎扩张的结果。在2008年万科的新增土地有90%以上是通过股权收购或者合作方式获得，这让万科的拿地速度及成本都有所下降，公司资金充裕度也由此得益。”

　　根据周户的测算，万科在2008年前6月新增土地的平均地价为2007.83元/平方米，比2007年同期3207.46元/平方米的平均地价下降了37.4%。

　　由此周户测算，2007年万科未支付地价款147.9亿元，假定2007年未支付的147.9亿元地价款由万科在2008年上半年全部付清；同时2008年前6月万科承担的新增土地价款为67.82亿元，按照2007年地价款当年的支付比例63.84%来计算的话，则前6月万科承担的新增地价款为43.29亿(67.82*63.84%=43.29)。

　　而上述两者相加(147.9+43.29=191.2)则为2008年前6月万科所需全部支付的地价款：191.2亿元。

　　而按照万科2008年前6月共241.3亿的销售收入，在支付地价款后，仍将有50亿元可用于公司经营。

　　 “中场回避”的卖方研究员

　　与此同时，鉴于楼市下半年低迷的趋势没有看到有改观的迹象，分析师们对万科的评级也有所下调。

　　光大证券的数据显示，在2008年上半年，全国住宅市场出现普遍性的调整，主要城市一手房的成交面积同比下滑幅度在30%-60%之间，平均降幅约为47%。

　　而兴业证券地产分析师王嘉则对记者表示，万科在接下来两个月的销售业绩仍呈谨慎态度。因为从整个行业来看，7月销售数据恐怕也不很乐观，而8月可能还有恶化的趋势。

　　王嘉认为，若行业维持2008年前6月这种低迷的增长一直到2009年，则因行业集中速度加快和万科较优异的管理能力，预计公司2009年可维持净利润35%增长的底线，这基本是2000-2004年行业平稳增长时公司的利润增速。

　　但值得注意的是，由于房地产行业利润结算延迟的特性，2007年已销售未结算的近300万平米的销售面积将构成2008年全年利润主要部分。在此前，分析师们预计这部分将占万科全年利润的50%。

　　不过渤海证券周户认为，鉴于下半年整体市场的景气度考虑，2007年结算所得占2008年全年利润比例可能还有所提高。而另一方面，2009年的业绩有可能受2008年销售的影响而前景黯淡。

　　在此背景下，那些在往年7月间活跃在基金等大机构间，兜售下半年房地产行业投资策略的卖方研究员，现时却只能无奈地接受市场的颓势和买方机构对行业的悲观判断。

　　上海某证券分析员对记者谈及近段时间与基金的沟通情况时表示，基金从整体上持谨慎态度。而据其透露，在沟通时其仍将万科作为龙头推荐，但只建议基金进行和其他地产类股股票一样的“标配以下”的配置。

　　深圳某券商首席地产分析师则对记者表示，其实买方机构也都认同房地产股现在从估值上可以说是合理，但由于短期内看不清行业前景，在没有明确的预期支撑的情况下，进行配置没有意义。

　　基于此，该分析师更是将万科、保利等地产龙头剔除在推荐之列，只是推荐了苏宁环球、福星股份等受调整影响较小的区域房地产个股，但也只建议基金进行“市场标准配置”。

　　而根据华泰证券胡新辉的测算，二季度在房地产业上，基金的配置比例为5.13%，虽然相对于一季度减少了3.55%，但二季度市场行业标准配置比例为4.58%，所以基金对于房地产业的配置属于超配范畴。

　　从这方面理解，卖方研究员的建议更像是建议基金：下半年继续“卖出房地产类股票”。

　　资深地产人士赵卓文则认为，目前房地产市场下行的趋势已经确定。当然中国的房地产市场是个“政策市”，但基于通胀的原因，他认为政策面没有放松的理由，而房地产企业的日子只会越来越艰苦。

　　同时他认为，楼市周期要比股市更长，一般将会用到4到5年的时间进行调整，

　　而在中国房地产创新大会上，平安证券首席经济学家巴曙松表示，房地产市场调整刚刚进入中场。

　　巴曙松认为，房地产市场的调整和股票市场很接近，有一个钟表周期，第一个见顶回落，抢反弹，第二阶段，有点迷茫，怎么又跌下来。第三阶段就是愤怒，怎么不救市，这个时候往往不会去分析经济的基本面变化，行业的基本面变化，期望依靠外在政策力量的救市。第四阶段，就是救市希望破灭，失望，失望之后，最后是绝望。绝望还有一个适应的阶段。

　　从这个意义上，中国的股市倒是经历了几次这样的阶段。巴曙松谈及其曾经和一个基金经理聊天，问什么时候才是市场见底的时候。而该基金经理则笑言就是在街上交通无意违章，民警要处分你的时候问你，你是做什么的？告诉他是证券行业时，民警会对你表示同情“这两年你受苦了这次就不处分你了，下次要注意啊”，这个时候可能就是调整比较充分的时候。

　　“而整个房地产行业还没有被市场这样同情过吧？”巴曙松说。