作者：林喆 发布时间：2008-08-18 02:18 来源：中国证券报·中证网



　　一个行业在快速成长时，往往伴随着许多不规范的运作，此时，行业内一般会流行着一些潜规则。如果这些潜规则遭遇正式的法律文本解读时，“对簿公堂”式的矛盾也就不可避免。国内房地产开发中曾经较为流行的“以预售之名圈钱”的做法，便是这种潜规则之一，而这种潜规则目前已经成为房地产业内众多纠纷和风险之源。

　　众所周知，房地产是由资金“玩转”起来的行业。由于预售制度的存在，房地产商在获得开发贷款后，仍能通过消费者的按揭，再一次获得银行的贷款。当房地产商面临资金困境时，他们很有可能会在预售环节上做文章，显然，*ST昌鱼旗下的北京中地房地产公司当年便打了预售环节的主意。

　　中地公司开发的主要项目华普中心共分三段，2002-2007年，其营业收入主要是华普大厦的第二段、三段房产的销售；不过由于经营上的问题，该公司一直处于微利或亏损状态；而资金匮乏则始终困扰着中地公司和武昌鱼。

　　2002年，华普集团将中地公司51%的股权装入武昌鱼时，很大程度上也是觊觎股市直接融资的便利。但是，熊市的环境和公司本身的资产问题，使得武昌鱼没有机会实施再融资。于是，“名义预售”成了中地公司完成华普中心大厦建设的“救命稻草”。

　　在武昌鱼方面看来，2006年6月，中地公司与中天宏业签订的预售合同解决项目后续建设资金问题，其实就是当时行业内的一种潜规则。因为预售的名义可以为买方提供申请银行按揭贷款的便利，在信贷环境较为宽松的背景下，有房产抵押的贷款被视为银行的优质资产，因此获得银行批准的可能性很大。这相当于地产商获得的又一笔信贷融资，事实上，中天宏业也确实以预售取得的华普中心大厦作抵押，获得了香港东亚银行的贷款。

　　但是，潜规则一旦遇到债务纠纷或者缔约双方“反目”的情况，就不得不寻求正式规则的裁定和纠正。

　　对于外资方中天宏业而言，绕道“限外令”曲线买楼无疑是事实。可能是当初，中天宏业的母公司MB由摩根大通和瑞安建业合资，所以，其介入华普中心项目后，武昌鱼便被“包装”成一家与国际资本有战略合作、同是在北京拥有优质资产的房地产公司，而他们之间签订的预售合同与其他相关合约则一度被忽略了。但不可否认，“君子协定”与实际合同之间是有落差的，而且随着房价的上涨和标的资产的大幅增值，这种落差显然会不断扩大。

　　如今，在潜规则与精心设计的合同文本之间，仲裁会如何取舍，我们还不得而知；但是可以肯定的是，面对价值超过30亿元的资产所有权的最终归属，以及相关利益如何分配，并不是单凭潜规则就能主导和解决的，纠纷的解决还需要事实的依据和法律的准绳。另外，如果跳出这一仲裁官司，我们也可以看到，行业的正式规范终将替代潜规则，而那时，房地产业才算真正步入成熟。