作者：王小静 发布时间：2009-03-23 08:36 来源：理财周报



　　除了抄底、谈判落实迪士尼，陆家嘴（600663）一直在进行的是转型。从单纯批租到大规模进军商业地产

　　

　　2009年3月19日，陆家嘴（600663.SH）抄底上海浦项商务广场大厦的全部资产。

　　这是陆家嘴近期继迪士尼之后的第二大动作。此外，据上海市政府有关部门的内部人士称，国务院有望在两周后正式批复“两个中心”。

　　除了抄底、谈判落实迪士尼，陆家嘴一直在进行的是转型。从单纯批租到大规模进军商业地产。能否顺利转型？这是市场紧密关注的焦点。

　　现金奶牛熊市抄底

　　浦项广场坐落于上海浦东世纪大道1600号，由著名建筑师贝聿铭设计。此次浦项低价易手，令业界惊讶。

　　本次交易的股权总价值不超过人民币17.6亿元。陆家嘴这起收购的单价仅为1.79万元/平米和2.58万元/平米。此一价格大幅低于周边市况，甚至低于陆家嘴区域的住宅楼盘价格。

　　理财周报独家获悉，此番转让源于韩国方面受金融危机影响资金链极其紧张，“差2亿美金运转”,而唯有陆家嘴这样现金流丰厚公司才有实力接盘。

　　在低价获取浦项广场的背后，隐含的是董事长杨小明主政陆家嘴多年的经营逻辑（与其早年在浦东金桥（600639）和外高桥（600648）的经营逻辑一脉相承）。

　　一位长期关注陆家嘴的私募人士向理财周报表示，其本人研究浦东金桥的运营模式发现，如若浦东金桥当年将别墅项目全部出售获取当期利润，则断无今日之金桥（金桥现在依靠碧云别墅出租获取稳定高额利润）。

　　这似乎暗合陆家嘴以低价获取土地（批租或自建自租）慢步长阳的思路，“很多人觉得它慢，但它确是现金奶牛”。

　　2008年，陆家嘴实现17亿元的主营业务收入中土地批租占到13.22亿元，超过七成，其间土地批租利润率更是高达73.28％。此中，土地批租主要来自陆家嘴中心区域和龙阳地块两个项目。

　　其中包括2008年已支付但尚未结算的中石化项目与和记黄埔项目。中金认为未来两年陆家嘴的土地批租收入将分别为10.278亿元和14.35亿元。

　　“但实际上，就这两处地块，陆家嘴在未来两年就可以赚得20个亿的净利润。”一位权威人士说。

　　批租业务未来5年理论利润100亿

　　未来几年对陆家嘴业务影响最大的几处地块分别是：目前尚在紧急进行前期审批工作的25万平米的SN1地块商办中心、30万平米的塘东总部基地和总建筑面积达80万平米的包括商业和住宅一体化的天津虹桥国际社区。

　　据理财周报调查，上述SN1地块位于商城路世纪大道附近，彼时获得成本在2000元/平米左右，若按地板价1万元/平米出售，也可获得20亿元的净利；塘东总部基地在年报中有披露，于2008年11月开工，总投资12.5亿元，预计2013年竣工，如果也按1万/平米出售，净利润18个亿。

　　而根据公开资料，若天津小伙巷地块，若周边的比较价格为每平方米1万4千元的价格来计算，住宅可售收入为77亿元人民币，可获得56.5亿的利润。

　　据陆家嘴董事会秘书办人士介绍，天津红桥国际社区项目将分为三期完工。第一期总面积10.6万平米。预竣工日期为2010－2012年。其余两期也将力争在5年左右完工。

　　如此计算，上述三个自建自租地块和两处土地批租地块将累计为陆家嘴贡献超过100亿元的净利润。这还并未包括陆家嘴其他的房地产开发业务和其他商业物业的租赁业务。

　　东扩和转型：资金空间仍然较大

　　在上海建设国际金融中心的过程中，据称也会有“陆家嘴金融城东扩”的说法。据悉，陆家嘴东扩将沿着东昌路向浦东的东面扩展办公住宅。

　　“未来两年，陆家嘴的出租面积也会增加，租金也会提升。”长江证券（000783）分析师苏雪晶对理财周报记者说。

　　从2003年开始，陆家嘴推进主营业务从单纯土地开发与项目并重转型。商业地产的开发周期长，需要的资金量巨大，资金回收周期长，开发难度大。

　　“大环境不好，写字楼的租金可能会降低，入驻比例也会降低。这些挑战陆家嘴同样不可避免。”不过，苏雪晶认为，目前陆家嘴的现金暂时问题不大。

　　理财周报根据陆家嘴目前在建和计划建设项目初步计算，其2009年的资金总支出在30亿元左右，如果陆家嘴东扩成真，则投资更大。

　　而目前陆家嘴现金24亿，没有银行借款，未来还有两块土地的土地款收入，总体看资金安全系数较高，且空间很大。但转型后能否顺利招商和经营将会极大地影响公司未来租金收入。