作者：万晶   来源：中国证券报·中证网　　2011-03-08 07:43:00


　　经营模式顺势调整

　　万科（000002）3月8日发布2010年年报，实现营业收入507.14亿元，较2009年微增3.75%；归属上市公司股东的净利润为72.8亿元，同比增长36.65%，基本每股收益0.66元。万科还推出每10股派送人民币1.0元（含税）现金股息的分红方案。

　　万科连续第三年位居全球住宅企业销售冠军，同时以1081.6亿元成为国内首家年销售金额突破1000亿的房地产企业。万科总裁郁亮表示，万科2010年增加了普通住宅供应量，这一经营模式顺应了市场需求和政策方向。

　　净资产收益率重回历史高位

　　年报显示，2010年万科的全面摊薄净资产收益率达到16.5%，较2009年上升2.2%，较2008年上升3.8%，回到历史高位。

　　万科在2010年实现销售面积897.7万平米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%，成为首家年销售超过千亿的住宅企业。

　　不过，由于近两年万科产品中装修房占比显著提升，从预售到交付结算的时间周期有所延长，结算增速低于销售增速。2010年万科结算面积为452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别同比减少25%和增长3.6%。

　　与之对应，已售未结资源规模显著上升。截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。万科年报中称，这些待结算资源大部分将在2011年参与结算。

　　市场占有率方面，2010年万科在深圳、东莞、佛山、北京、天津、沈阳、青岛、武汉、无锡、镇江等城市商品住宅市场占有率排名第一，在上海、苏州、珠海、福州、长春等城市占有率排名第二。其中，万科在北京、深圳两地的销售额首次突破百亿，北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州等八个一线公司年销售额超过了50亿，而2009年万科只有三家地区公司销售额超过50亿。

　　郁亮表示，2010年万科销售的产品中144平米以下普通住宅占比88%，与2009年的86%相比进一步提高。2010年新开工的公寓产品已基本为全装修交付，这在以年轻人为主的自住型购房者中收到了良好反响。

　　快速销售的同时，万科2010年新获取项目87个，对应规划建筑面积约2215万平米。董秘谭华杰介绍，去年所获取的项目地价比较合理，截至2010年末，万科规划中项目对应权益建筑面积约3640万平方米，基本可满足未来两至三年的开发需要。2010年万科新开工面积为1248万平方米。

　　手握378亿元货币资金

　　年报还显示，截至2010年末万科持有货币资金约378.2亿，较年初增加64%，超过了合计167.8亿元的一年内到期借款。

　　2010年万科的总资产负债率上升至74.69%，不过期末账面总负债中46%是预收账款，约744亿元。扣除预收账款后，负债约占总资产的40.2%。2010年末万科净负债率下降至17.5%，为2007年以来的最低水平。

　　由于快速开发、快速销售的经营策略，2010年万科进一步缩短了项目从获取到开工的平均周期，2010年新增项目有相当比例在年内已经实现开工。公司全年实现新开工面积1248万平方米，相比年初计划的855万平方米高出46%。

　　2010年万科的盈利能力也有所提升，房地产业务结算毛利率29.75%，较2009年上升7.76个百分点；结算净利率15.52%，较2009年上升3.27个百分点。业内人士指出，一方面因为2009年结算主要对应2008年市场调整期的销售，利润水平较低，基数较低，另一方面也是在成本管理和费用控制方面的努力。

　　2010年万科管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%，这两个比例已连续三年下降。