经过多年的快速发展，深圳房地产市场已经相当成熟，竞争相当惨烈，发展空间日益狭窄，回报率也持续走低。在这种情况下，金地与其他粤资地产商一样，扬起了“北伐”的大旗。
　　“资本总是流向利润高点。”张华纲在解释金地北上发展的动机时如是说。

　　四大战略中心稳企华中市场

　　8月22日。武汉。经过紧张而激烈的角逐，金地集团（以下称金地）以4.73亿的大手笔搏得武汉南湖新城一期项目的开发权。南湖新城项目总体规划占地面积为107公顷，此次金地中标的地块为南湖新城项目第一期，净用地为656.85亩，建筑面积近66万平方米。
　　“我们跟踪武汉市场已经长达一年多时间，在北京、上海两地的战略布局完成之后，武汉将是金地第二轮战略选择中的重点
　　城市之一。”金地总裁张华纲告诉本报记者。
　　张的理由是，武汉房地产高档市场发展较弱，土地供应量、企业实力、开发水平都未达到应有的层次，3000元／平方米的房子已经属于高档房了。“二线城市基本上都有这样的特点，这对擅长做高端市场的金地而言机会很大。”
　　金地董事长凌克则认为，该项目的获得，标志着金地实现了投资华中的战略目标，从而形成了以北京、上海、武汉、深圳为中心，辐射华北、华东、华中、华南四个中心区域的全国性战略布局。
　　据悉，拥有约360万平方米建筑面积土地储备的金地，在2003年下半年至2004年，将会在北京、上海、深圳、武汉地产公司并行运作10多个项目，这些项目在开工、销售方面的合理组合，可以保障金地集团持续稳定的利润来源。
　　凌克的野心还不止于此。他一反以往低调的姿态，雄心勃勃地向本报记者表示，金地在市场上的一个总的目标就是在未来3－5年内做到所在地区品牌地产商的前三名。目前金地盘踞的深圳、北京和上海三地，
　　分别依托珠三角、环渤海经济圈和长三角，市场容量和需求支撑力都蕴含很大优势。未来金地将以这三地为依托和发展基石，逐步向周边进行区域性的拓展，如北京子公司将在环渤海经济圈进行拓展；上海将向苏州、杭州发展，逐步覆盖整个长三角；深圳子公司可以逐渐向珠江三角洲相关城市发展。同时，金地集团还将选择一些目前城市化进度不快、房地产开发水平不高的城市，作为策略性出击和寻求高额投资回报的目标。
　　近期，金地将选择2个以上的城市开拓二线市场。据金地内部人士透露，在过去的一年多时间内，凌克考察过福州、杭州、南京、武汉、重庆、成都、天津、大连、沈阳等10多个城市。这次，重兵进驻武汉，则是其突进二线城市的标志性开端。

　　金地模式

　　有业内人士认为，包括已经成功北上的粤商在内，他们在运营中也暴露出不少问题，有些粤商异地发展中过于依赖原有的开发模式和经验，产品“克隆”味较浓，对管理人才队伍“本土化”重视程度也不够；个别企业力图通过“短、平、快”的形式赚钱，短期行为严重等等。
　　关于“金地模式”，凌克解释说，金地的产品模式主要是中档住宅为主，高档住宅为辅，同时也会开发一些商业物业。“如何解决本地化的问题是我们一直在思考的问题。”所以，金地来到任何一个城市，总会首先考虑是适应环境还是改变环境。凌克举例说，金地在北京的采购全部采用公开招标，但很多供应商都不知道。“我们现在采用的市场化运作对本土化的环境可能有些不适应，但通过几次招标，效果开始出现了，我们改变了别人的认识。”
　　“我们最初到北京作品牌拓展的时候，正好许多北上的发展商都遭遇滑铁卢，我们那时候底气也不是很足，‘战战兢兢，如履薄冰’。现在看来，我们有了新的增长点、品牌有所扩张，但是在营销和本土化方面做得还是不够。”
　　凌克透露，金地在跨区域发展中，强调了几个统一：管理的统一性，依靠股权关系来控制，对于跨地域投资的项目，金地公司都要做到控股；文化的统一；品牌的一致性，即公司定位或产品定位的一致性，金地公司提供的是中高档的住宅小区，在深圳、北京、上海是这样，到了其他城市也会这样做。“因此，我们在产品的核心要点上做到符合金地公司的要求，终端市场和政府关系的运作方面倾向本地化运作。”
　　凌克表示，当金地的规模扩大到一定程度，其经营模式将从开发的模式转到开发和投资相结合的模式。“比如，我们可能会选择资本运营的模式。会把房子当作股票来买卖，从原来的买地、造房子和卖房子的模式转为买房子卖房子。”

　　打通融资渠道

　　9月12日，金地对外公布，准备增发1亿A股。
　　9月20日，金地又宣布，拟投资人民币2500万元，联合通和置业投资有限公司和绿城房地产集团有限公司作为发起委托人，参与发起设立金信信托投资股份有限公司金信房地产投资信托计划，并担任投资受理顾问。
　　根据金地的说法，金地目前的土地储备量足够其开发3年多的时间。所以，在土地上金地用不着犯愁。而作为房地产发展“血液”的资金来源上，金地正在积极拓展渠道。凌克分析，121号文件出台后，房地产开发企业如何在“信贷紧缩”的环境下寻求新的资金源，成为当前最要紧的问题，而其关键在于如何寻求资金的新来源和资金的有效使用。
　　凌克说，对于地产企业来说，壮大资本规模再融资已是必由之路。此次金地募集A股资金项目更是金地增强竞争力、抗风险能力的中长期战略。而与金信信托形成战略合作关系，充分利用金信的信托平台和金地专业化房地产开发能力，可以进一步降低融资成本，优化资产结构，深化金地的商业运作模式，同时能够保证公司财务状况的健康稳定。他表示，金地财务未来几年预计将保证以30％以上的幅度增长。
　　凌克认为，一个好的地产公司，融资渠道其实很广泛。除了银行信贷和上市，它既可以跟国内的房地产公司合资，又可以跟国外国内的基金或者是信托公司谋求合作，还可以走房地产证券化的道路等等。
　　金融经常出题考验地产商。6月份，央行出台121文件对地产商的现金流有了规范和紧缩的政策趋向。7月份，金地董事会立即按净资产比例建立了战略储备金。考虑到资金的安全性、流动性和收益性，金地毅然动用1亿元战略储备资金认购鹏华普天债券基金。8月份，在争抢武汉南湖新城一期项目的开发权时，金地出现资金需求，经过董事会的审慎决策，该笔资金又被全数赎回，投入武汉项目，将资金全数变现。
　　凌克向记者描绘着这样的蓝图：到2006年，将金地发展成为总资产规模70亿（净资产35亿），年开发规模达到150万平方米，年销售量达到70万平方米，年销售额达到32亿元的上市房地产企业巨头。
　　凌克要做的事情还有很多。（见习记者司宇宁/21世纪经济报道）