2011年06月17日00:58  来源：证券时报  作者：张宁

　　业界预计房地产信托高位发行难持续，信托公司业务策略面临调整

　　证券时报记者 张宁

　　5月份房地产信托发行持续高位运行，单月规模达到256.45亿创下历史纪录。但业界认为，在资金源头商业银行开始持保守态度的情况下，今年下半年房地产信托发行增速将出现下滑，信托公司的业务策略也将面临调整。

　　高位发行难持久

　　256.45亿！

　　用益信托近日公布的统计数据显示，5月份单月投向房地产的信托资金规模再次创下历史纪录，占到了当月信托投向总规模的44.98%。加上4月份同样超过200亿的规模，房地产信托发行规模已连续两个月在有史以来的高位运行。

　　对于目前的房地产信托发行市场，东部某信托公司高管认为：“5月末监管层对行业进行窗口指导的根源还是信托公司本身。这段时间以来房地产信托市场的疯狂，凸显了部分信托公司在非系统性风险可控的前提下，积极冲量的形势。”

　　而从机构近日测算的数据上看，监管层窗口指导的效果尚未显现，6月份前两周房地产信托发行规模仍接近百亿。

　　不过，据北方某信托人士预计，下半年整体发行增速肯定将出现下滑。其主要的原因是在于目前最大的信托资金来源银行，对房地产信托产品开始持保守态度。

　　证券时报记者从受访信托人士处了解到，从银行反馈的消息上看，客户对这种高收益产品需求仍然旺盛，但银行的风控部门却卡得很紧。虽然信托公司会强调单个产品和项目可以通过提高安全垫设计保障资金的安全，但银行往往表示自己更加了解项目相关开发商的资金链整体情况，因此，在银行眼中偿付能力可能会出现问题的开放商目前已经基本不做推介。

　　“而从近期情况看，银行也开始出现拒绝推介部分房地产类股权投资（PE）类产品的现象，这在以往是非常罕见的，因为此类产品一直就是提供给风险接受度更高的客户。此举说明银行对相关产品已经全面保守的态度。”上述北方某信托人士指出，对于接下来房地产业务的开展，目前其公司对应策略更多的是在交易对手上、在项目上“抓大放小”，而销售方面将更多地开拓自有渠道和国内方兴未艾的第三方渠道。

　　监管导向是保障房

　　值得注意的是，北方某信托公司人士对记者表示，当地监管部门在近日通气会议上要求辖区内的信托公司，在控增速的基础上，引导资金积极投向保障房领域。

　　自5月底6月初以来，保障房信托项目也确实出现了明显上升势头。据记者不完全统计，在不到一个月的时间内，共有包括长沙赤岗冲棚改股权投资集合资金信托计划Ⅰ期、成都大邑桃源新城棚户区改造股权投资集合信托、民享3号保障性安居工程应收账款流动化信托等7款产品正在市场上进行推介。另据用益信托的统计，今年1～5月国内就发行了21款信托保障房项目，而2010年全年仅发行了23款相关产品。

　　北京信泽金研发总监王巍认为，保障房建设有望成为信托公司在房地产领域新的机遇和盈利增长点。在该领域，目前信托资金有多种业务运作模式，包括为地方政府融资、为房地产企业融资、为房地产企业与地方政府的联合开发体融资、为建筑企业融资、为私募基金提供融资、作为廉租房或公租房的房地产投资信托基金（REITs）筹备模式，和包括银信接力、与社保基金或公积金管理机构合作等特殊的业务模式。利用上述多种业务模式，可以引导各类社会资金进入保障房建设，并充分发挥信托资金杠杆支点作用的突出优势。