www.eastmoney.com2013年09月16日 07:19



　　在美国等发达国家流行的“以房养老”模式将在我国开展试点，围绕养老服务产业，相关保险、地产公司或将受到政策的积极影响。

　　中国政府网13日发布的文件显示，国家将选择有特点和代表性的区域进行养老服务业综合改革试点，在财政、金融、用地、税费、人才、技术及服务模式等方面进行探索创新，先行先试，完善体制机制和政策措施，为全国养老服务业发展提供经验。


　　针对老年人口现状和发展趋势，国务院文件指出，金融机构要加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。地方政府发行债券应统筹考虑养老服务需求，积极支持养老服务设施建设及无障碍改造。

　　完善土地供应政策方面，文件指出，各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

　　人口老龄化发展速度快

　　政策和市场发展需跟上

　　我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求是全面建成小康社会的一项紧迫任务。

　　中国保监会副主席陈文辉此前指出，中国整个养老保险体系的发展不大平衡，比如补充养老中的企业年金、个人养老保险，替代率非常低，可以说是微乎其微。

　　华东师范大学公共管理学院教授钟文耀分析指出，和中国相比，美国商业养老发达，背后不仅有高度发达的资本市场支持，还得益于其针对商业化养老保险的税收等优惠政策的实施，这两点在我国目前还比较缺少。

　　中国平安养老保险公司董事长兼首席执行官杜永茂认为，目前的中国式养老是储蓄性养老，而不是投资性的养老。在养老金储备总量中，不能仅靠缴费缴出来，而是要靠投资滚动利用复利的原则增值出来。陈文辉表示，在整个养老保障体系建设过程之中，应在注重建机制上面花大的力气，通过运

　　用市场机制来提高整个基本养老保险的运行效率，实现一种机制的可持续，建立多层次的养老保障体系，并通过政府的引导，包括试点个人延税型保险养老产品等提高企业、个人参与的积极性。

　　以房养老“需要透明、公正的法治环境。”以房养老牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

　　“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行(行情 专区)、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

　　“以房养老”模式成熟

　　养老市场有大作为

　　“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

　　“以房养老”在美国等发达国家已经成为一种成熟的操作模式。在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

　　在我国，面对人口结构逐渐老龄化的发展趋势，养老问题越来越成为社会热点，也成为众多商家看好的市场。尤其是与养老有关的保险、地产市场，更是想象空间巨大。

　　据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约 7% 的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3% 的老年人可入住养老机构。养老服务对于总量逼近 2 亿的中国老人来说，是一个非常大的市场。

　　深圳世联地产(002285)顾问有限公司战略经理杨文斌预估，2025—2040 年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5 万元的养老费用计算，整个市场产值有 2万多亿。

　　早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。

　　2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金(行情 股吧 买卖点)及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

　　保险、地产等公司或将大为受益

　　在与养老有关的领域，地产、保险及银行等多个行业的公司早已布局，待政策试点开展后，或将进一步受益。

　　近年来，诸如万科、保利、绿城等地产大佬纷纷进军养老地产。销售额全国排名前50 名的开发商中，已有 10 余家涉足养老地产，加上中小房企，涉水养老地产的开发商已超过 20 家。截至2012 年底，单是保险业以“养老社区”为名获得的土地，就已超过 2 万亩。今年，远洋地产宣布与美国哥伦比亚太平洋(601099)公司共同开发和经营养老产业项目。

　　与地产公司来势汹汹相比，保险公司或许更具实力。寿险公司已经成为中国养老地产开发的主力军。

　　作为最早获得保监会试点资格，最早推出与养老社区相挂钩的保险产品的泰康人寿，目前已在北京小汤山、上海崇明和海南三亚建设高端养老社区，同时计划将云南、山东、辽宁等全国 20~30 个核心大中城市作为下一步重点开发的城市，将北京等地的投资经营模式和产品服务标准作为样本在全国推广，打造全国连锁养老社区旗舰品牌。

　　中国平安将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等 5 个地区规划养生养老地产项目。此前，中国平安宣布将在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区。

　　合众人寿斥资3.7亿拿下沈阳棋盘山 13 宗土地，其中 7 块地将用来开发养老社区。除此之外，合众人寿还在武汉建有健康社区。

　　新华保险(601336)计划于 2015~2016 年形成全国战略布局，逐步构建全国养老产业基地；合众人寿则计划5 年内建设14 个养老社区。对于未来，险企纷纷展现出在养老地产领域的雄心大志。

　　中国人寿在2010 年就透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100 亿元。此外，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6 个养老养生基地，其“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。

　　“将保险产品与养老地产相结合，是很好的拓展业务的渠道，同时保险公司在拿地政策上也可获得适当倾斜，减少拿地成本。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，险企的养老保险产品与养老地产有着内在联系。

　　附上市公司：

　　万科、保利地产(600048)、世联地产、金陵饭店(601007)、上海三毛(600689)、远洋地产、中国平安、新华保险、 中国人寿。

　　万科(000002)：试图找到养老业务发展的商业模式

　　“我为什么强调是养老业务而不是养老地产？因为养老一定是一个服务，房子只是一个工具，但不是最重要的部分。”万科总裁郁亮在不久前公司的中期业绩发布会上透露，万科已召开集团第三次养老业务讨论会，试图找到养老业务发展的商业模式。不过，目前还未看到一个很清晰的商业模式以及盈利模式。

　　融创刷新全国单价地王纪录

　　万科前八月销售破千亿

　　同策咨询近日表示，2013年全年，千亿房企的数量，有望从去年的万科、绿地、保利3家，增长至7家。恒大、中海，甚至万达与碧桂园(02007.HK)等，都有可能在今年冲击千亿军团。

　　9月4日，万科公布其8月销售数据，8月万科实现销售面积133.0万平方米，销售金额152.8亿元。而1~8月份万科累计实现销售面积967.6 万平方米，销售金额1129.3 亿元，万科成今年首个破千亿房企。

　　此外，中建将地产业务注入中海后，中海地产今年的销售规模将突破1500亿元。而今年8月份，其地产业务销售金额可能也将突破千亿。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年市场基本面好转，房企也都加大了推盘力度，同时市场上也出现了一些企业并购现象，这样都会增加“千亿军团”房企的数量。

　　此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题。

　　张宏伟表示，对于房企来讲，提高利润率无非是通过两方面，首先，通过成本控制管理和融资模式创新从各个环节严格控制项目成本费用；其次，提高资金周转速度 .

　　张宏伟表示，但是，任何时候房企的生存环境都不是一帆风顺的，因此哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。

　　张宏伟认为，对于转型过程中的千亿房企来说，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与商业地产、产业地产等板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产、产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。



    瑞银证券：万科2013年秋季策略会快评

　　预计9-12月推盘量较高，2014可售资源有望快速增长

　　万科8月份签约销售额快速增长(+35%YoY，+9%MoM)，主要得益于推盘量从7月份的110万平米快速上升至150万平米。公司预计9月和10月的单月新推项目面积将在170-180万平米，短期可售资源较充足。公司2013年新开工面积或将达到1,750万平米，较年初计划高6%，同比增长22%。因此，我们预计公司2014年可售资源同比将保持快速增长。

　　预计行业销售增速将放缓，但三四线城市市场将逐步改善

　　公司预计行业销售增速将因住房信贷收紧而逐步下降。随着住房供应增加，房价上涨的压力将得到缓解。公司认为：三四线城市的供给仍较大，去化周期高于一二线城市，但新增供给量在减少，供需状况将缓慢走向平衡；另外土地市场过热的局面将因销售增速放缓而改变，地王项目的盈利风险大。

　　再融资需求不迫切，B-H转股或收益于再融资开闸

　　公司表示万科可以通过多个渠道获取低成本资金，当前资本市场的环境也并不理想，因此公司短期内再融资的需求不强。不过，公司B-H转股或收益于监管层放开房企再融资。

　　估值：维持“买入”评级，目标价14.50元

　　我们预计公司2013/14/15年EPS为1.45/1.78/2.27元。我们基于2013年10倍目标市盈率和预测EPS1.45元，给予公司12个月目标价14.50元，较公司预期2013年末每股NAV有23%折价。

　　保利地产：下半年陆续将有8大商业项目上市

　　9月12日消息，2013年下半年到明年初，保利地产(600048)在广东区域将有八个商业项目入市，总货量高达200亿元。

　　据保利地产广东公司商业地产相关负责人透露，在当前金融投资不稳定，住宅市场投资“三限”政策下，恰是商业入市好时机。预计保利的商业地产转型将集中在今年下半年集中入市，广东区域市场货量高达200亿元。

　　上述人士还透露，经过多年准备以及尝试，2013年下半年将会是保利地产商业地产转型的集中爆发点，陆续将有8大商业项目上市，从广东公司销售产品来看，商业地产占整个广东分公司份额的三分之一，其总体货量高达200亿元。据悉，今年上半年保利地产广州区域销售签约额达到110亿元。

　　目前保利地产商业布局集中在广州、佛山以及成都等一线以及二线经济发达的核心商业区。据悉，目前保利地产自持的商用物业，已经包括会展、购物中心、星级酒店、高端写字楼等多个类型。

　　保利地产表示，尽管当前各地写字楼购物中心等商业体的供应增多，但公司会针对商业项目量身定制“和赢计划”，利用公寓等返租模式、商铺品牌商家进驻模式，承诺养商期的投资和回报率，以此规避商业产品入市风险。

　　数据显示，2013年保利地产上半年累计销售636.44亿元，其中商业地产累计销售73.5亿元，占比11.5%。位于佛山的保利东湾综合体项目年内累计销售过20亿元。下半年北京、上海以及广州等一二线城市商业项目或将陆续入市。

　　保利地产：销售环比改善，推货量提升销售趋好将持续

　　投资要点：

　　8月销售环比有所改善，同比持平。8月实现签约销售金额85亿元，环比回升23%，同比持平。7月是今年以来的销售最低点，8月虽然环比有所改善，但较上半年月均销售金额仍低20%，淡季因素及流动性趋紧对销售的影响依然明显。

　　预计9月开始推盘将明显增加，维持全年销售1200亿元以上(20%)的预测。

　　1-8月实现签约销售金额791亿元，同比增长16%；1-8月实现签约销售面积702万平，同比增长19%。从拿地-销售周期来看，公司去年7、8月份未拿地，9月开始加快拿地，10月是全年拿地最高峰，按照拿地-销售平均1年来推算，今年7、8月份推货偏少，9月开始会明显增多，10月将成为推货高峰，预计随着推盘的明显增加，销售环比向好趋势将持续。

　　8月继续积极补货，以一二线城市为主，符合我们预期，我们认为公司上半年拿地相对谨慎，下半年随着行业资金面收紧以及推地量增加，土地价格有望平稳，公司有望继续补货。8月公司在北京、太原、天津、南京、韶关新增建面/土地款254万方/65亿元，权益建面/土地款144万方/38亿元，平均楼面地价2561元/平米。1-8月公司新增权益建面840万方，权益土地款242亿元，平均楼面地价2873元/平米，已完成全年拓展计划的60%以上，夯实了后续发展的基础。

　　13-15年EPS1.53/2.00/2.59元，PE7/5/4倍，13年业绩锁定有余，RNAV10.5元。预计下半年市场资金成本上升，将抑制板块估值提升，但公司坚持成长性企业定位，定位主流刚需，有望受益于房企融资有条件放开，中长期显著受益于行业集中度加速提升趋势，我们看好公司中长期投资价值，维持“推荐”评级。

　　风险提示：美联储退出QE超预期，全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险；公司杠杆过高的资金风险；销售低于预期的风险。

世联地产：携手台湾恒安照护进军养老产业

　　世联地产8月19日在深圳与台湾恒安照护集团签署战略合作协议。此举预示着世联地产将进入养老产业。

　　携手进军养老产业

　　8月19日上午，世联地产与台湾恒安照护集团在平安银行(000001)大厦会议室举行战略合作签约仪式，世联董事长陈劲松和恒安照护集团董事长胡世贤代表双方正式签署战略合作协议。世联地产方面表示，通过战略合作，双方可以发挥优势互补的作用，共同探索真正符合中国市场特点的养老服务模式。

　　世联地产方面称，恒安照护是台湾养老产业第一品牌，世联与恒安在各自业务领域内具有品牌、渠道与技术优势，并对中国老年产业市场发展有诸多共识。双方一致同意构建企业发展、行业信息、人员培训、技术交流以及项目策划、规划、运营阶段的全方位战略合作关系。

　　“养老产业是一个进入就不能退出的行业。”胡世贤表示，目前内地人口老龄化状态与20年前的台湾十分类似，但是内地人口老龄化的发展速度可能更加快速，这也意味着这一市场发展巨大。

　　恒安照护在台湾的经验，对于内地养老产业的发展有较强的借鉴价值。“我们要努力为老年人提供安全、尊严、充实、快乐的生活。”胡世贤介绍，目前恒安照护集团在台湾拥有700多位员工，照料5500多位老人。

　　做养老地产“淘宝”

　　作为A股唯一一家以房地产策划代理为主业的上市公司，世联地产此次进军养老产业，很容易让人与养老地产产生联想。事实上，在8月19日上午进行的签约仪式上，养老地产也多次被提及。

　　陈劲松表示，虽然目前公司主营收入中代理销售业务的占比较高，但是在房地产下半场，顾问策划等软实力将发挥越来越强的作用，与台湾恒安照护集团携手进入养老行业，符合公司的转型需要。

　　“在内地的房地产销售代理和顾问策划领域，世联地产有着较高的市场占有率，这是恒安照护看重的世联地产的优势。世联地产与很多开发商都有合作，我们期待着世联地产可以在养老地产方面发挥优势。在内地，人们一买东西就想到淘宝网，我们希望未来大家一想到养老地产，就想到世联地产。”胡世贤说。

　　世联地产首席技术官黎振伟表示，目前很多地产商以养老地产名义开发的楼盘都缺少跟养老相关的实质性内容，加之这些楼盘地理位置一般比较偏远，因此销售情况都不是很理想。黎振伟举例说，很多开发商在毗邻深圳的惠州开发了相当体量的养生度假楼盘，这些楼盘都是主打深圳市场，但是目前看来仅仅是一堆钢筋水泥，缺少实质性的“软性”元素。胡世贤也表示，“养老地产从设计就要开始入手。”

　　“养老产业的发展还有很多现实因素，比如融资难、用地难、用人难等，这些都需要在现实层面进行化解，”世联地产副总裁林蔚表示。

　　世联地产(002285)：中国地产综合服务行业第一股

　　房地产服务行业竞争加剧，集中度提高。随着房地产行业的不断发展，其紧密相关的房地产综合服务行业规模亦随之迅速扩张，除了我们熟知的二手房租售业务，房地产中介服务的范围还包括土地的前期开发咨询、整体的开发规划、一手房代理销售、金融和资产管理服务以及物业的管理和租售，其覆盖范围涵盖了从一级市场至三级市场整个产业链，并呈现出分工日益细化和专业化的趋势，房地产中介服务市场在不断走向成熟。

　　世联地产是全国领先的综合地产服务提供商。经过20年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产服务提供商，拥有子公司、控股公司共53家(含并购公司)，为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。截止2012年，公司形成了华东、华北、华南、山东4大区域和东莞、重庆2个直辖地区，完成了全国39个核心城市的布局。提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。规模化、品牌、平台、企业文化是世联地产独有的优势，公司将凭借四大优势不断在业务上取得新突破。

　　给予“推荐”评级。预计公司2013、2014、2015年营业收入为26.9亿、35.4亿和46.5亿元；对应的每股收益为0.82、1.06、1.30元，对应2013、2014、2015年PE为15.2X，11.7X、9.6X。公司是A股领先的综合地产服务提供商，除了雄踞第一名的一手房代理销售业务及顾问策划业务，正在逐步完善资产管理和金融投资管理业务，提前布局未来成熟地产市场，为成为中国本土实力最强的地产综合服务商的目标迈进。给予公司2013年25倍、2014年20倍市盈率，公司目标价在20.5元。

　　主要风险因素：房地产行业风险。

　　金陵饭店(601007)：进军养老业动作频频

　　金陵饭店年初与美国知名养老机构诺滨逊国际管理公司合资成立专业养老服务公司——江苏金陵诺滨逊老年养怡股份有限公司，引进国外先进养老管理技术标准，建立国际化养老服务运营体系。

　　早在2013年以前，金陵饭店集团公司董事会已讨论决定，联合盱眙县相关单位，主导投资建设大型养老社区。公司在2012年年报中表示，将着力创新营运模式，优化产业架构，将金陵天泉湖旅游生态园打造成全国一流的高端生态休闲旅游度假区，该区由国际会议度假酒店区、养生养老文化区、原生态低密度住宅区三大核心区域组成。建成后，社区设有高品位护理院、养老院、综合医院、康复运动、老年公寓等设施，可同时接待1.5万户老年人安度晚年。目前，养老社区周边已完成水、电、气及道路、桥梁等基础设施配套建设。

　　金陵饭店集团董事长汤文俭此前表示，要努力争取做养老产业的一面旗帜。业内预计，公司在养老产业方面或将继续有所动作。



    金陵饭店(601007)：房地产投资收益平滑主业业绩下滑

　　2013年上半年，公司共实现营业收入24,641.83万元，同比减少14.27%；实现归属于母公司股东的净利润2,435.39万元，同比减少9.37%。实现每股收益0.08元，业绩基本符合预期。

　　自去年年底以来，“整治三公消费”等政策对中高端酒类行业产生冲击，给公司酒店及贸易经营带来较大的压力。2013年上半年，公司酒店业务收入14,378.78万元，同比下降7.6%；商品贸易收入10,133.05万元，同比下降22.36%。公司酒店管理业务增长稳定，实现营业收入2,574.37万元，同比增长14.98%。房地产投资收益(参股“玛斯兰德”别墅项目收益)为651.75万元，去年同期为-285.31万元，房地产投资收益相对平滑了宏观环境和政策对公司酒店及贸易主业带来的业绩下滑。

　　公司未来看点：1)新金陵饭店为公司未来业绩带来新的增长点。亚太商务楼力争2013年9月初竣工交付、10月初投入运营，扩建后的金陵饭店成为江苏地区最大规模的五星级酒店综合体。但是，运营初期之大额开办费支出和折旧摊销的影响或将拖累公司2013年的业绩表现。2)金陵品牌优势突出，酒店管理业务稳步增长：截至报告期末，金陵连锁酒店突破135家(其中五星级107家，四星级14家，经济型14家)，遍布北京及全国十一省，在管五星级酒店总数保持全国第一。3)“金陵天泉湖旅游生态园”，将打造全国一流的高端生态休闲旅游度假区。该项目是公司开拓新的利润增长点的有力尝试，长期发展前景值得关注。4)上半年，房地产投资收益平滑了酒店和贸易主业的业绩下滑，下半年，房地产结算收益亦将是公司业绩贡献的亮点。

　　盈利预测及投资策略：新金陵饭店增长前景看好，酒店管理业务潜力巨大。鉴于新金陵开业巨大的开办费和折旧费将使公司短期业绩承压，我们调低公司2013-2015年的EPS分别至0.30元、0.37元和0.48元，公司目前股价7.43元，对应PE25倍、20倍、15倍，维持“谨慎推荐”评级。

　　风险提示：新金陵饭店项目建设进度低于预期、天泉湖项目资金压力等。

　　上海三毛：希望成为高标准助老服务的合格供应商

　　上海三毛早在2011年3月，就与日本Medical Care Service合资成立了“上海善初会养老产品研发有限公司”，公司出资153万美元，持股51%。2012年12月，上海三毛发布定向增发预案，拟募集资金3.5亿元用于善初会养老等项目。上海三毛董秘沈磊表示，公司希望成为高标准助老服务的合格供应商

　　远洋地产(03377)：拟多点布局养老地产

　　中美合作的首家示范养老机构椿萱茂。凯健(亦庄)老年公寓近期正式开业，迎来首批入住老人。

　　该项目由远洋地产与哥伦比亚太平洋管理有限公司合作开发和经营，双方各占一半股份，远洋地产主要负责日常人员招募等，美方负责养老本身设计，护理体系建立和人员培训。

　　美国驻华大使骆家辉在椿萱茂。凯健(亦庄)老年公寓举办的“中美两国企业养老产业研讨会”上称，中国正面临快速的老龄化带来的各种挑战，现在中国约有近两亿超过60岁的人口，每年还会增加900万人。他认为，那些能够提供24小时照顾和医疗服务的养老地产，将受到欢迎。

　　养老产业从非营利性转为以企业为主角的营利性行业，并非易事。远洋地产总裁李明认为，养老产业目前存在的问题，主要是投资不够，投资效率不够。言外之意就是盈利性很难说。这也是目前绝大部分想试水养老地产开发商最为头疼的问题。

　　李明称，椿萱茂。凯健(亦庄)老年公寓项目最大的需求是锻炼队伍。远洋地产已成立专业的养老地产业务发展中心，3-5年内，完成北京、上海等全国一线城市的多点布局，形成与集团住宅地产、商业地产以及房地产金融平行的全新业务增长极。如果快的话，未来一至一年半可以在北京复制5个以上这样的项目。

　　华远地产(600743)董事长任志强时表示，养老地产在短期内具备上升空间，因为60-70岁之间的人群比较有购买力。但他表示，以养老为名义的圈地不是真正的养老地产，养老地产一定要与医院结合在一起，没有医疗设施不算养老。

　　远洋地产：上半年销售符合预期

　　辉立证券 2013-07-12

　　2013年上半年远洋地产的合约销售额达约178亿元，同比上升30%，已完成全年350亿目标的51%。6月份，远洋地产销售额约31亿元，环比微升4%。销售面积约22.1万平方米，环比上升11%。销售均价约13,800元/平方米，环比下跌7%，主要是由于产品结构不同所致。总体而言，2013年上半年远洋地产的销售表现良好，符合我们的预期。

　　经历了2010年以来公司股权结构震荡、物业销售区域布局单一以及商业地产迟迟无法贡献盈利等问题的困扰之后，远洋地产终于在2012年得以复苏，并在2013年能够跟上同行业的增长步伐。区域分布上，尽管北京的销售比重逐渐下降，但北京、天津和大连为代表的环渤海湾地区的销售比重占到8成，整体分散度有限。由于北京地区的房屋销售价格上涨过快，北京市政府对于新房销售许可的发放日趋严格且流程缓慢，我们认为，这将在一定程度影响远洋地产在下半年的销售进度，但对全年销售目标的达成具备信心。

　　商业地产和养老地产是远洋地产的业务多元化的探索。目前全国核心城市的商业地产的价格和租金涨幅巨大，对于实体行业的负面影响较大。因此，公司在一、二线发达城市核心地段审慎发展大型购物中心，无论是商业角度和财务角度都是务实的策略选择。至于养老地产，目前远洋地产正在北京亦庄远洋天着内试点养老地产，以作为商业化探索样本。公司正在探索的商业模式包括：一是以半护理为特点的养老模式，二是产权交易模式。鉴于养老产业的商业化问题复杂且需要大量的政策配套，我们目前很难对其养老地产的商业前景做出具体的判断。

　　2012年末，远洋地产的现金总计人民币160亿，债务总计323亿，净债务比率仅为39%，低于行业均值。我们认为，远洋地产的财务安全边际较高，公司在资本支出的慎重有助于其度过可能的流动性收紧阶段。

　　中国平安(601318)上半年净利居上市险企之首

　　8月30日，中国平安举行2013年中期业绩发布会。发布会上，中国平安董事长兼CEO马明哲强调，平安的目标是打造国际领先的个人综合服务集团，将通过建立金融超市、客户迁徙的战略来实现。其客户迁徙的目标是将8000万的寿险客户迁徙到银行，迁徙到财富管理，此外将非金融客户迁徙到金融领域，这是平安的核心战略之一。

　　2013年上半年，中国平安的保险、银行、投资三大主营业务净利润达人民币217.71亿元，居上市保险公司之首，同比增长24.2%，归属于母公司股东净利润为人民币179.10亿元，同比增长28.3%。中国平安半年报显示，截至2013年6月30日，公司总资产为31725.72亿元，较年初增长11.5%。

　　从中国平安四大业务板块的净利润同比情况看，寿险业务增幅最大，产险次之，银行业务位列第三，证券业务则大幅下跌。中国平安半年报显示，上半年，寿险业务净利润为93.39亿元，同比上涨32.83%，占公司净利润总额的42.9%；银行业务的净利润为74亿元，同比上涨9.94%，占公司净利润总额的33.99%；产险业务的净利润为34.92亿元，同比上涨27.17%，占公司净利润总额的16.04%；证券业务的净利润为2.45亿元，同比下降63.05%，占公司净利润总额的1.13%。

　　值得注意的是，受平安银行执行新资本管理办法的影响，中国平安集团偿付能力充足率从186%下滑到今年6月底的163%。中国平安管理层表示，260亿元可转债已经过会，只待证监会最终批准，今年有望发行。投行人士表示，除此之外，中国平安仍有约724亿元的次级债额度，两种方式合计可提升其偿付能力充足率近70%。

　　中国平安(601318)：新业务价值增速继续领跑同业

　　寿险新业务价值增长强劲

　　上半年新业务价值同比增长14.1%至101亿，增速领跑同业。我们认为强劲价值增长是可持续的，这主要由于：1)平安并没有采取激进销售策略，产品与同业并无差别；2)公司更强执行力；3)2007年以来公司加大对三四线城市扩张的效果正在体现；4)公司交叉销售能力强、产品控制严格。

　　财险综合成本率保持良好，但预计未来有上升压力

　　上半年平安财险综合成本率同比小幅上升2.4ppt至95.5%，赔付率同比上升1.7ppt至60.2%，费用率同比上升0.7ppt至35.5%。公司过去在核心城市占据主要市场份额，但正面临更激烈的竞争。较低综合成本率显示公司管控良好。此外，平安在电销等直销渠道正面临激烈的竞争。

　　平安银行对集团盈利贡献保持稳定，有望获得进一步注资

　　上半年平安银行为集团贡献39亿元净利润，占集团总利润21.6%。总资产增长13.7%至1.8万亿元。不良贷款率由去年底0.95%增长至0.97%。上半年净息差从去年同期2.42%降至2.19%。公司已披露向银行注资正在监管批复中。

　　估值：小幅下调目标价至54.44元，目前价格对应2013年0.98xP/EV

　　我们将2013-15年EPS预测从3.39/4.29/4.78元小幅上调至3.41/4.3/4.79元。我们根据SOTP模型得出公司每股评估价值为58.52元人民币(此前为59.02元)，并估算公司每股评估价值对A股目标价有7.5%的溢价，从而我们得到新目标价为54.44元。该目标价对应2013年1.53xP/EV或8.33x隐含新业务倍数(其中平安银行按照0.87倍2013预测PB估值)。维持“买入”评级。

　　新华保险(601336)转型成果可期

　　“目前为止来讲，所有的推进和改变都在控制之中”。在新华保险2013年上半年业绩推介会上，董事长康典用这句话信心满怀地概括了公司转型的进程。在困难的市况下，新华保险上半年仍实现归属于母公司股东净利润21.87亿元，取得了近15%的同比增长。进入2013年，新华保险进一步明确了价值转型的总体思路和路径，并且大刀阔斧地开展了一系列的内部管理变革。在半年业绩推介会上，新华保险向机构分析师介绍了四个方面的管理举措：一是从总公司到各级机构建立并实施价值考核体系，全面地推进价值转型；二是建立七大区域管理中心，加强机构差异化管理，实现管理下沉；三是适时推出资产导向型产品，扭转业务下滑趋势。四是加大保障型产品销售力度，提高了产品的价值率。在半年工作会议上，康典亲自传达了今年下半年在八大体系建设、三大能力建设和管理模式变革三项重点工作的部署。在“三大能力建设”方面，以投资能力建设为例，资产管理业务始终坚持以资产负债匹配管理为基础，兼顾管理资金的安全性、流动性、收益性，在良好的资产配置和有效的风险控制的前提下，寻求最大的投资组合收益。9月6日，新华保险迎来17岁生日，迈上第18个发展年头。当前，经济形势复杂多变，行业发展进入调整期，监管环境出现新的变化。走过喧闹繁华、看过成败得失的新华保险，选择了稳健前行，这或许更能代表着它走向成熟。


    新华保险：承保业务疲态，内含价值增长超预期

　　新华保险8月28日披露了半年报，内容如下：13年上半年净利润21.87亿元，同比上升14.9%，EPS0.7元，同比上升14.8%；期末归属于公司股东的净资产为386.82亿元，BVPS12.08元，较年初上升5%；内含价值607.85亿元，较年初增长6.88%，超出预期；实现新业务价值20.73亿元，同比下降4.8%。对此我们点评如下：

　　受银保渠道低迷和保险营销员流失双重影响，上半年保费收入下滑8.2%，是国内四家上市险企中保费收入唯一下滑的企业，下半年承保疲态难有实质性改观。上半年，公司实现原保险保费收入513.44亿元，较上年同期下降8.2%；市场占有率下滑1.6个百分点至8.2%，排名下滑至第四位。分渠道来看，个险渠道增长9.69%，银保渠道下降22.12%，财务管理渠道增长14.63%。更进一步看，上半年新单保费116.17亿元，较上年的216.18亿元大幅下降46.26%，新单保费占当期总保费的22.63%，较上期的38.64%下降16个百分点。由于保险营销员尤其是绩优营销员流失，公司下半年新单业务面临较大压力。

　　内含价值较年初增长6.88%，超预期成最大亮点。上半年，通过提高终身型产品和健康险产品等高价值产品的比重，公司内含价值较年初增长6.88%至607.85亿元，超出市场预期。但由于新单保费下滑严重，1-6月新业务价值同比下降4.8%。在下半年新单业务承压情况下，能否继续通过调整产品结构对冲内含价值和新业务价值增速的下行风险有待观察。

　　投资结构调整小幅提升投资收益率，加码另类投资成看点。截至6月末，公司投资资产规模为5,165.06亿元，较年初增7.8%，年化净投资收益率上升0.1个百分点至4.5%，主要原因是投资结构调整，定期存款占比下降2.4个百分点，同时增加了对项目资产支持计划、信托计划以及长期股权投资等另类投资规模，其中，长期股权投资余额增长11倍至93亿元。

　　投资建议：在银保低迷和营销员流失的双重压力下，公司承保业务出现疲态，新单保费下滑较为严重且期缴保单持续率下滑，预计个险和银保渠道短期内难有实质性改善，下半年保费增长面临较大压力。虽然通过产品结构调整实现了内含价值增长，但在新单业务疲态之下，后续效果有待观察。基于上述考虑，我们下调评级至“增持”。

　　风险提示：费率市场化改革负面影响超出预期；资本市场低迷导致投资收益不达预期。

　　中国人寿下半年继续发力另类投资股权投资、不动产、重大基建类债权

　　“我对上半年的保费收入和投资收益非常满意，但新业务价值远没达预期。”8月29日，中国人寿(601628.SH；02628.HK)董事长杨明生在中期业绩发布会上开门见山。

　　截至6月30日的前六个月中，中国人寿实现保费收入2008亿元，同比上升8.7%；实现净利润162亿，同比增长68.1%。

　　但是，高于同业0.7个百分点的飙红保费业绩，主要靠银保和团险渠道的趸交产品拉动。其中仅新推出的“鑫丰两全保险(分红型)”一款趸交性产品，其合同保费收入占比就达10.14%，排名第一。而前六个月新业务价值为125.9亿，同比仅增0.76%。

　　“国寿的策略是规模与效益并重，下半年的重要工作是推动产品结构调整，努力增加新业务价值。”杨明生称，足够的规模有助于公司树立企业形象和增强团队信心，并且保证现金流充裕以应对给付高峰，“今年预计要给付1000多亿”。上半年中国人寿市场份额约为32.5%。

　　在投资收益上，报告期内中国人寿总投资收益率由去年同期的2.83%增至4.96%。

　　投资收益率大幅提高，杨认为主要来自于投资领域的拓宽，尤其对股权投资、不动产投资和重大基建类债权项目的投资得到了新的快速拓展，上半年中国人寿这一类投资总额达到455亿。“下半年上述三个领域仍是我们除了定存和债权类外的投资重点，权益类尤其是A股市场仍持谨慎态度。”

　　投资性房地产收益7.8%

　　业绩报中最亮眼的一栏莫过于首次出现的“13.5亿元的投资性房地产”科目。

　　但据持谨慎态度的管理层介绍，该投资性房地产是上半年中“由8宗原自用房地产和即将建成的项目，根据会计准则相关要求和监管部门投资性房地产相关规则进行了投资属性的转换”。

　　据副总裁刘家德称，8宗原自用房地产和即将建成的项目的账面净值为13.52亿(成本入账法)，经过第三方机构重新估值后其公允价值达到21.73亿。“经测算，新增的投资性房地产给中国人寿所提供的投资收益水平约为7.8%。”

　　上半年，中国人寿净利润同比增长68%，管理层将其归结为资产投资收益增加和资产减值损失减少。

　　报告期内，中国人寿投资资产为1.85万亿，较2012年底增长3.6%；净投资收益率为4.42%；总投资收益率为4.96%，包含联营企业投资收益在内的总投资收益率达到5.05%。

　　在投资组合的结构上，除了略增的定期存款比例(37.2%)和持平的债权型投资配置(46%)外，中国人寿继续将权益类投资比例由9.2%降低至8%。

　　但这8%是前六个月中不断“短线波动”操作后的一个静态结果。据刘家德透露，中国人寿在上半年不断动荡的A股市场中抓住了股指短暂上升、市场短暂好转的机会，果断地兑现收益，使得上半年投资收益情况有了改观。“所以在‘6·30’这个时间点上权益类投资资产占比只有8%”。

　　下半年，中国人寿会在另类投资领域继续加大力度，尤其在不动产投资领域、基础设施投资及股权投资等领域。上半年，在其推进基础设施和不动产债权投资计划上，已投资金额累计455 亿元；同时推动信托计划、理财产品、专项资产管理计划等金融产品投资，共计约37 亿元。

　　此外，还有几项新的投资项目仍在筹备中。“基金公司由国寿资管向监管层报批，股指期货、国债期货等利率互换等风险对冲方案也在研究筹备中。”中国人寿财务总监杨征对本报记者透露。

　　先规模后效益

　　杨明生并不讳言，中国人寿上半年超2000亿保费收入的主要贡献者是各渠道中的趸交业务。尤其是在个险、银保和团险渠道推出了“瑞鑫”“鑫丰”组合等理财类趸交产品。

　　半年报显示，截至6月30日，除个险外，银保渠道和团险渠道趸交保费收入为537.9亿元和17.6亿元，分别同比增长20.3%和101.7%。而银保渠道的首年期缴业务收入则下滑41.4%。

　　而对于寿险公司市场价值最关键的变量——新业务价值，中国人寿上半年的表现却未能让管理层满意。

　　中国人寿副总裁林岱仁对仅增长了0.76%的新业务价值成绩解释为：银保渠道受到银行理财产品的冲击，使中国人寿的银保渠道期交业务出现大幅度负增长，银保整体业务价值出现较大下降，从而造成对公司整体新业务价值的影响。

　　“下半年要义无反顾进行新业务价值的推动，把力量下在长期期交上。”林岱仁介绍道，“第三季度已经在个险、银保两个渠道同时推出纯保障型的产品。针对利率市场化和费率改革，四季度还会陆续提出创新型保障类产品。”

　　林表示，这一决心在7月份已初见成效，“十年期以上的期交在7月末已经达到8%的增长，而在‘6·30’时期交是负增长”。

　　在大资管时代和费率改革环境下，中国人寿称将在重视保障型产品的基础上，“同时开发出有别于银行理财产品的，结合储蓄、投资、风险保障功能的具有保险特色的创新产品”。杨明生称，“当然，要搞好这种产品的创新就必须要搞好我们的投资。”

　　中国人寿：总投资收益大幅提升拉动利润大增

　　投资要点

　　事件：

　　中国人寿发布2013年中报，实现营收2525.38亿元，同比增12.1%，净利润161.98亿，同比增68.1%；EPS为0.57元，净资产2306.43亿，较年初增4.3%。

　　新业务价值125.89亿，同比增0.8%，内含价值3633.59亿元，较年初增长7.6%。

　　点评：

　　利润大增源于投资收益增加和减值损失减少。2013年上半年公司净利润为161.98亿元，同比大增68.1%，较大程度上归因于投资收益增长25.3%和减值损失减少75.5%。

　　承保：二季度大冲击促进保费增速转正。2013年上半年，中国人寿实现保费收入2032.51亿元，同比增长9.6%，自二季度以来，公司加大销售力度，尤其是6月份的中期末大冲刺，使得保费收入同比大增，实现了上半年累计保费9.6%的增长。

　　投资：减值损失大幅减少提升总投资收益率。上半年公司实现总投资收益449.39亿元，同比增长100.9%，主要是上半年减值损失较上年同期大幅减少75.5%至37亿元，总投资收益率为4.96%，同比提升2.13个百分点。受二季度市场下跌影响，投资资产新增浮亏61.69亿元(含影子会计调整)，综合投资收益率为4.27%，同比下降0.9个百分点。

　　成本：退保、赔付支出及保单红利支出大增，准备金释放使总支出增长平稳。上半年中国人寿营业支出2323.11亿元，同比增8.4%，其中退保、净赔付支出和保单红利支出分别增长70.1%、69.7%和291.9%，增幅较大，于此同时释放准备金使得上半年提取准备金净额同比下降了26.9%，从而使得总支出增长维持在平稳水平。

　　利润增长维持偿付能力充足率平稳。截至2013年中期，中国人寿偿付能力充足率为237.9%，较年初提升2.3个百分点，在上半年没有资本充足活动、业务持续发展的背景下，公司主要依靠利润的增长维持偿付能力充足率水平。

　　投资建议：就承保来看，公司二季度保费增速提升较快，下半年重价值的思路可能会使得业务增速归于平稳，就投资来看，下半年资本市场的变化将成为制约公司业绩的重要因素之一；就利润来看，由于上年进行了大量减值损失计提，业绩基数低，因此实现利润高增长相对可以预期，预计2013年和2014年EPS为0.94元和1.14元，考虑到当前的低估值，维持增持投资评级。

　　风险提示：保费增速下降、资本市场波动