www.eastmoney.com2013年09月17日 06:39纪睿坤


    民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于2014年1季度出台具体操作办法和实施细则。

　　随着国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》的发布，“以房养老” 再次成为热门话题。

　　民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于2014年1季度出台具体操作办法和实施细则。


　　中央党校国际战略研究所副所长周天勇认为，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不长，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”的障碍。

　　国家老龄委的一位人士介绍，“以房养老”试点方案应该不会突破70年土地使用权的框架，而更多的是对产权限制和房价下跌的风险进行调整完善。

　　在70年产权年限的背景下，本报记者获悉，北京将通过推进“租房置换”的方式来进行，在产权不变更的背景下，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来入住养老院的“以房养老”模式。

　　产权门槛难解

　　“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老，中信银行也推出了倒按揭业务，南京亦下发文件，鼓励住房反向抵押贷款，但均效果甚微。

　　就试行效果甚微的原因，周天勇认为，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”最大障碍。

　　与此同时，北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，目前房价属于上升通道，“以房养老”模式会随着房价下行而面临风险，再加上老年人的退休成本，人均寿命评估亦问题重重，风险无法评估。

　　作为“以房养老”重要的参与部门，银监会也曾就该模式进行过调研，对此银监会的相关负责人曾表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行；其次，由于房屋质量越来越差，对金融机构来说也是风险。三是由于未来房价变化存在不确定性，有下跌风险，所以，金融保险对“以房养老”业务一直很谨慎。

　　中信银行的一位人士在电话中告诉本报记者，中信自2011年就开始试点“以房养老”模式，但截止到现在，目前该项总体业务量不太大。

　　金永祥认为，从金融、社保、房地产、土地等角度来说，要实现“以房养老”，真正将住房资产有效地转化为老年人的养老保障，尚需在资产评估、土地制度、运作监管等方面着力。

　　从试点的另一方——老人——来说，金永祥表示，除了观念以外，目前并无成熟的机构和模式，不少老人对 “以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去，部分地方推出的以房养老模式也很难真正提起老人的兴趣。

　　北京力推租房置换养老

　　在金永祥看来，在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下，‘以房养老’不失为解决养老难题的积极补充，也是未来一个大方向。

　　而解决“以房养老”试点的关键在于找到一个符合各方利益的商业模式。

　　国家老龄办的一位人士也向记者介绍，试点方案不会突破现有的法律框架，比如突破70年产权限制等，预计会在监管、风险防范方面做些规定。

　　值得一提的是，北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，北京“加快推进养老服务业发展的意见”有可能在月内出台。

　　其中北京的意见也将包括“以房养老”模式，李红兵表示，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式来进行。

　　所谓的“租房置换”是指不涉及产权变更，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来支持老人入住养老院。据悉，早在2007年某房地产经纪公司与北京某养老服务中心就已推出“养老房屋银行”业务。

　　北京市老龄办的相关人士表示，2011年刚开始启动时，对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

　　“但截止到现在，由于产权等问题的限制，老人的信任度不高，所以业务规模的扩大十分有限，”上述北京市老龄办的人士介绍，参与租房置换的模式，在风险方面更难掌控。

　　金永祥表示，租金收入不涉及到产权变更，而且可以有效的规避70年产权和房价下行风险，提高各方参与的积极性，是操作性比较强的方案。

   “以房养老”需迈过几道坎

　　随着人口老龄化社会的迫近，养老问题已经日益成为政策和市场的关注热点。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)9月13日正式对外公布，明确提出要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，其中包括开展老年人住房反向抵押养老保险试点等措施。据民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出。

　　当前，我国城市拥有自有住房的家庭已高达70%之多，住房已成为这些家庭拥有财富的主要组成部分。不可否认，老年人因退休而导致的各项收入减少，可以通过工作积累的财富来弥补，以维持较为理想的生活状态。但如果这笔财富是以住房不动产的形式沉淀下来而无法变现，这种保障就只能是一句空话：因为老年人的生活需要实实在在的货币来支撑。许多老年人被称之为“住房富人，现金穷人”。他们年轻时贷款买房，辛劳一生赚钱攒钱，还贷付息，在临近退休时才取得住房的完全产权，此外别无积蓄，接下去就只能依靠不多的养老金维持生活。与此同时，他们的住房却顺理成章地作为遗产留给了子女。

　　按照庇古福利经济学的观点，这无疑是一种福利损失：最需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。财富分配的不合理，降低了社会总体的福利水平，更损害了老年人的福利，使得他们不得不过分地压缩生活水平，同时又给社会保障体系造成巨大压力。随着“四二一”家庭的大量出现，一双儿女无力在经济上养育四位老年父母；两对老年父母最终向一双儿女遗留的双套房产，也并不是已经成家的子女极为需要的。在这种状况下，“以房养老”，自我养老，显然是较好的选择。

　　应该说，“以房养老”模式对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。

　　其实，“以房养老”的理念在国外早已提出，并有了较成熟的操作模式。如美、日、英、法等国于上世纪80年代先后推出的“反向抵押贷款”，就有效解决了部分“现金穷人，不动产富人”的养老问题。它的操作原理是将住房通过一定形式的金融保险机制，实现价值的流动，使得老年人在工作期间积累的房产，能够在其晚年带来稳定可靠的现金流入，从而对养老保障发挥相应的功能。

　　而国务院《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着中国也将发展“以房养老”模式，应对老龄化问题。事实上，针对国务院提出试点“以房养老”政策，北京市民政局有关负责人日前表示，北京市即将出台《加快推进养老服务业发展的意见》，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式进行。

　　不过，笔者认为，“以房养老”在目前的中国不具可行性。问题很明显，“以房养老”的热议与老龄化带来的巨大压力不无关系。据统计，今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两个亿；2025年，这个数字会突破3亿。而现在看来，中国对社保基金缺口、社会保障措施、养老产业、养老公共服务、社会资源动员、配套的政策等，基本上没有做好准备。一旦老龄化大潮袭来，中国的情况将会非常严重。

　　更重要的是，当老人将房屋贬值的风险转售给保险公司或其他机构之后，老人的现金收入固然多了，但同时会带来两个问题：其一，保险公司得到大量的抵押固定资产之后，可以干什么？其二，在抵押期结束后，如果老人仍旧没有过世，此时老人的保障将如何解决？ 第一个问题不解决，我们很难设想拥有庞大现金流支出的“以房养老”保险公司将如何生存。而第二个问题如果不事先加以设计和考虑，则很可能出现中国1998年货币化分房之后造成的后果：一年40亿元的廉租房保障支出规模，使得社会底层住房保障严重不足。

　　不仅如此，“以房养老”模式关键是还面临四大障碍：一是中国人的传统观念是房产留给子女，而不是去世后被银行收走；二是中国房产的土地使用权期限只有70年，目前中国中老年人的房产在他们去世后，剩余土地使用权期限非常有限；三是中国房产质量普遍较差，被长期抵押的房产，在产权人去世时，质量问题将暴露，银行未必愿意接受这样的长期抵押品；四是中国住宅市场泡沫较大，未来中国的老龄化问题将较为严重，住宅市场的供求关系可能将逆转，房产价值未来可能将面临缩水。

　　需要强调指的是，“以房养老”需要真正发达的资产证券化市场，以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖，这样的市场制度条件下，才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值的风险。而同时，发达的资产证券化市场又要求政府能够做到市场经济所需要的兜底：没有机构愿意承担的风险，政府必须承担，例如老人抵押房产养老期限到期后的养老问题怎么办？

　　总而言之，“以房养老”绝不是某些人士的一厢情愿就能够迅速发展起来的。其背后需要公平的市场制度与条件，这才是其良性发展的基础。否则，养老问题没解决好，反而可能引来一些“强者的掠夺”，并造成不必要的社会负面影响。

　　（中国经济时报）

　  民众谈以房养老：儿女还眼巴巴看着房子

　　你留下房子，我为你养老。从明年开始，以房养老的试点工作即将启动，老人们可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额的养老金。以房养老真的能够解决中国人的养老问题么？未来我们在退休之后，依靠房产就能踏踏实实地养老吗？做这样的尝试，需要我们跨越哪些现实的难题？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论马光远、刘戈共同评论。

　　以房养老再试点引发公众关注和热议，为何以往京沪先试闯关均告失败？它的市场风险和障碍究竟有哪些？依靠个人和社会资本解决养老难题，到底能起多大作用？

　　国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“住房反向抵押”是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。以房养老，到目前为止，在实际操作问题上没有实质进展。以房养老似乎是“叫好不叫座”，推行难点在哪里？

　　记者在采访中发现不少老人对以房养老机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去。

　　北京市民：因为我有儿有女，他们呢，说实在话，还眼巴巴还看着我这房子呢。我把我这房子抵押给银行以后，我可以生活水平提高了，我可以得到一笔银行的利息了。等我百年不在了，房子让银行给收走了，那我儿女不得骂我啊。

　　目前市场上的产品，有些就是十年左右的贷款期限，这样的产品设计过于简单，有老人就担心，十年以后怎么办？要是房子被收走了，不是连住的地方都没有了吗？

　　以房养老推行最大的阻力，来源于老人和金融机构的风险共担，国内房地产价格走势，人均预期寿命等关键因素都是难以预测的。老人心里没底儿，金融机构也犹豫。

　　记者对部分北京老人随机调查，老人们普遍坦言，自己在感情上难以接受以房养老模式。因为房子是一笔不小的财产，留给儿女是天经地义的。

　　北京市民：我就觉得对银行不是很信任。

　　北京市民：你把这房抵押到这银行，将来这银行里头保险不保险，不说咱们不信任它，也有可能是不保险的。

　　刘戈：以房养老不可能成为中国主流的养老方式

　　(《央视财经评论》评论员)

　　以前我们都在讲养儿防老，那么现在由于计划生育计策的施行，没那么多孩子，没办法靠孩子来进行养老。另外，前些年流行过商业养老，后来很多人交了很多年的商业保险金，后来又发现这里面很多套路，实际上让你最后没有办法相信。当然最主要的基础还是社会养老，也就是我们现在的养老金制度，这是一个基础。至于说以房养老，实际上是有一部分有了房产的一些中产阶层，当老了的时候，他想过一种更加体面或者更加宽裕的退休生活，那么这一部分人可以用以房养老的这种方式，它绝对不能够成为一个全社会通行的主流的养老方式。在发达国家也不是，在中国的这样一个限制条件下，还有中国的文化传统里面，更不可能成为一种主流的养老方式。

　　在中国的现实情况下，子女和父母的财产是分得不清晰的。在这样的一个情况下，你说让中国的父母们在自己过世之前，把房子最后就典给银行了，然后自己过很奢侈或者比较好的生活，这种可能性基本不存在。

　　马光远：政府不能提出以房养老以后就推卸基本的养老责任

　　(《央视财经评论》评论员)

　　事实上过去十多年来，中国的很多地方也在试点，比如说上海、苏州试点过，但最后不了了之，那么不了了之的关键是什么？除了制度细节设置上有些问题以外，最关键的是大家的观念怎么去接受？第二个是它适应的人群非常少。在这种情况下，第一个大家千万不要混淆一个概念，就是基本养老体系肯定是政府来提供的，如果你想让晚年生活过得好一点儿，你让晚年生活比较奢侈一点，那么你可以想很多办法。比如说你可以进高档养老院，也可以把自己的房子变现以后，以年金的方式，金融机构给你。我觉得这个东西本身，如果你一分为二地来看，那么它是一个好东西，大家可以去试。

　　以房养老属于一个自我选择，也就是说，你的基本养老应该政府来提供，政府不能说提出以房养老以后，就推卸你的基本养老责任。我想这个绝对不行、不可以，但是你要你的养老生活要过得好一点儿的话，那么你可以去自主地选择，你可以跟金融机构去谈，每个月给你多少钱，我觉得这是可以去做的。

　　刘戈：以房养老还是需要政府出面做中间人

　　(《央视财经评论》评论员)

　　其实金融就是解决现在和未来在不同时段里面的一个交易方式。像养老用金融这种方式，通过一种倒按揭的方式，它的确是提供了一种多样的选择。有一部分老人，如果他的观念比较前卫，或者他根本就没有孩子，那他就可以采取这样的方式。如果现在这样的一个政策，我们纳入到国家支持鼓励的政策里面，就可以提供一些基础性的条目，让这些金融机构有据可查，也按照这样的一种思路去设计他们的金融产品，让一部分老年人在老了以后，他可以不愿意把钱留给孩子，或者留给他的继承人，那么他过更体面，或者更好一点儿的退休生活，那么这就可以选择。

　　这里面需要政府出面，为什么叫政府出面？就是在这个过程当中有很大的风险，对银行也有很大的风险。如果房价一直在涨，那没有问题。如果房子不断地在跌价怎么办？比如说日本，如果他在九十年代中期在东京买一套房子，几千万日元，那么后来只能卖到它的六分之一、七分之一，甚至十分之一的价格，那么这个时候银行不是亏了吗？那么银行不敢做。另外，那么对于贷款人来说，他也存在着比如利息提升的风险。你利息提高了以后，那我最后要付很多的利息。其实倒按揭也好，以房养老也好，说到底它就是一个住房抵押贷款的问题。像美国采取的办法是有一个相关的住宅部门，建立一个机构，如果在这个过程当中，银行和贷款人的互相之间产生不信任的时候，那么这个机构会出面，作为一个担保人。如果你活了太长的时间，那么最后银行亏大了，那么最后这部分可能政府会给银行一些补贴。另外，如果老人死了以后，房产权在这个政府部门里面，那么他把这个房子变卖了以后，再还银行的那一部分，剩下的钱给他的继承人，那么有一个中间人在里面做保障，银行和其他的金融机构就愿意做这件事。

　　现在来说，对银行来说，风险太大。如果银行有很多的现实业务可做，他为什么要做这样的一个风险很大的生意？而且如果还有法律风险，比如说中国老人死了以后，孩子不履行这个约定怎么办？这个房子他不交给你，怎么办？所以在没有一系列的法律规定出台之前，银行是不会去办这个事情的。

　　马光远：国外的以房养老都建立在房价非常稳定的基础上

　　(《央视财经评论》评论员)

　　事实上，我们有了基本养老保险以后，你可以去探索过得更好的养老生活。那么以房养老是一个私人产品，私人产品事实上设计关键在细节，银行愿意做，那么老人也愿意做，谁也不要算计谁，但是有一个风险的问题。比如加拿大设计的时候，62岁以后的老人才可以，而且他规定了风险的分担问题。比如如果老人去世，那么去世以后这个房子肯定有余值，这个余值怎么办？那么他规定，如果有继承人的话，它可以继续继承。不像我们现在有些老人担心的，万一我两年以后就走了，那不把房子留给金融机构了？对金融机构来讲，如果这个老人活得太长了，活到一百岁，一百二十岁，那么对金融机构来讲，它可能不合算，那怎么办？有没有一个专门的机构、中间机构出来，为这个风险做一些分担。如果没有审批问题，那让机构自己去判断。

　　我觉得政府如果这里边涉得太深，这个东西可能会变样。因为银行没风险，老人也没风险了。比如说金融产品本身需要有关机构来审批，再比如说产权70年的问题，也是独立去考虑的问题。再加上如果这个房子涨价，那对金融机构来讲是一个好事，因为它越来越值钱。但一旦房子跌价怎么办？所以我们去考察国外的以房养老，一般都是建立在一个价格非常稳定的基础上，就是房价相对比较稳定，那么大家都没有涨价或者价格下跌的这种风险。

　　刘戈：以房养老只是让大家有更多的选择

　　(《央视财经评论》评论员)

　　真正的养老，我们还是要靠目前我们基本的养老制度，能够实现大体上每一个人，通过他工作的积累，对自己有一份基本的保障。那么剩下的这一部分，实际上是一种个人化的，有差异的这样一种养老方式。其实以房养老，我们刚才探讨的这种所谓倒按揭式的以房养老，其实还有其他的更广泛意义上的以房养老。比如说，现在国外很流行，美国很多老太太都是这样养老的，在退休之前买一套大房子，把几个房间租给几个学生，那么她就靠着这个房子来养老。或者把大都市的房子卖了，然后搬到郊区，由于有房子的差价，他可以在郊区住一个舒适的房子，又可以拿到一笔钱，这也是叫以房养老。所以多种多样的，对于不同的收入，不同财产的人，适用于这样的一种养老方式，我觉得现在我们通过制度法、法治，然后建立起来养老多样化的这种金融的体系，让大家有更多的选择。

　　以房养老仅仅就是个补充，但这个补充需要政府做一些工作，我们把一些法律上的基础夯实了，这样有助于金融机构来推动一些新的产品的出现。

　　马光远：未来整个养老体系可能不堪重负我们必须寻找别的道路

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我将来应该不会采用以房养老的方式。第一个是不必要，我还是相信政府，到时候我相信他会给我养老的钱，这一点我绝对相信。第二点，我未来因为中国会成为世界上最老的国家，到2030年的时候，可能差不多会到4个亿的老的人口。那么这4个亿的老的人口怎么去掉？一方面要靠政府，但可能到最后，我们两到三个劳动力就得养一个老年人，那么整个养老体系不堪重负，一方面就必须寻找别的道路。比如以房养老，比如别的一些社会化的养老道路，必须去探索。

　　在这种情况下，政府应该做两件事，第一是要把基本养老金夯实，让大家不要担心。第二，社会化的养老必须出好的政策，比如说现在讲以房养老，那么以房养老本身是个大政策，在大政策下面具体怎么样去实施。比如你要鼓励金融机构去弄，那么你在担保上有没有政策，在税收方面有没有优惠政策，金融方面有没有优惠政策？这些都需要具体的细节，没有这些优惠政策的话，没人干了。

　　任何一个产品，我们都应该去看，而且都应该把所有的制度细节来做实。过去多年我们在尝试的过程中，之所以没有被大家所接受，是因为以房养老让大家感觉到不合算，如果金融机构感觉合算，老人感觉合算，那这个事就做成了。

　　朱恒鹏：70年产权问题是以房养老不能规避的关键问题

　　(中国社科院公共政策研究中心主任《央视财经评论》特约评论员)

　　要把它推开，恐怕有些问题必须还是要做。第一就是关于70年产权问题，这个始终是悬在我们头上的一把剑，70年后，这个房子的产权它的价值怎么确定？这个政策应该有个明确，否则大家都对此悬着，那么房屋的价值就会有影响。特别对于老人，住了30年，然后再活30年，这房子70年产权怎么去界定？这个事情我觉得是当务之急。第二个，我们应该有个安全网，就是让每一个人不光是老人，还是老人的子女，都应该有尊严的活着，即使没有房产，没有财产，有尊严的活着就是吃饭、住房、看病都不需要求人，但不是说吃好、喝好、住好……（央视）