“我们的董秘刚从国外回来，她十天跑了十个欧美国家进行推介，海外投资者对我们公司很感兴趣。”会议室里，万科企业股份有限公司（000002，简称万科）总经理郁亮一脸自信。
　　“不过，”他话锋一转，“这只是万科一直在做的工作之一，我们目前并没有海外融资的计划。”
　　没有融资计划却又派高管进行海外推介，莫非近期融资风头正健的万科又有什么故事要开讲吗？
　　十几年来一直负责万科财务融资工作的郁亮，无疑最适合来讲这个故事。

　　积极拓宽融资渠道

　　话题是从近期万科的一则公告谈起的。
　　11月26日，万科发布的一则公告虽然不是很引人注目，甚至对当天的股价没有明显的影响，却意义重大。
　　万科董事会经通讯表决，一致通过以下决议：公司全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司（“深圳公司”）拟向新华信托投资股份有限公司（“新华信托”）申请总额不超过人民币3亿元、期限不超过2年,利率为年4.5%的贷款，用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。本次贷款资金拟由新华信托向社会公开发行“新华信托万科东海岸项目集合资金信托计划”的方式筹集。
　　万科的这一公告把房地产行业近一段时间内热烈讨论的房地产专项信托真正的付之于实践，虽然国内已经出现了房地产信托，但对坐拥资本市场融资渠道的上市公司而言，万科此举是在发行可转债后再次开房地产上市公司的融资先河。
　　为何要搞房地产信托呢？万科连3个亿都没有了吗？
　　“当然不是，”郁亮解释道，“主要是为了拓宽融资渠道。2002年6月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台和2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121号文）的实施，房地产企业作为资金密集型企业的特点进一步显现，过于依赖银行贷款的风险也在加大。所以我们进行了这样一次尝试。”
　　“美国房地产市场一直是我们学习的对象，”郁亮强调，“4.5%的利率，再加上一些中介费用，其实和银行贷款利率差不多，万科的授信额度还有很多，贷款完全没问题。主要是我们一直在关注房地产信托，以前不让搞，去年我们注意到一些政府工程开始以信托方式发行了，觉得可能是个信号，现在时机成熟了，发信托也是水到渠成的事。”
　　至于信托发行情况，“没问题，我们的计划已经得到了超额认购，不过具体情况还是要到发行结束后才能知道。”

　　海外融资渐行渐近？

　　根据公司公告，万科董事会将视再发可转债所募资金的多寡，依次优先投入深圳坂雪岗项目、佛山四季花城、上海新龙路项目等10个项目，如其中的项目未能获得本次募集资金投入或未能按计划获得全额投入，万科将以自有资金或通过其他债务融资方式完成其投资建设。
　　而此次通过的可转债议案，出现了十个亿的资金缺口。
　　钱从哪里来？
　　海外融资？
　　“海外融资成本很低的，”郁亮对此津津乐道，“利率才百分之一点几，即使加上中介手续费等也才百分之二三而已，比国内低多了。”
　　“海外银行啊，机构投资者啊，对万科很感兴趣，我们有过多次接触。此次海外推介也是我们长期准备的一部分。”
　　当记者欲进一步证实万科海外融资的消息时，郁亮无奈地表示，“你知道，这些海外银团都要签保密协议的，现在还不能说什么，何况事情可能还会有变化。万科目前并没有海外融资的计划，年内也不会出台新的融资计划了。”
　　业内人士分析认为，由于全球市场正在进入新一轮加息周期，以万科的精明，断不会等到利率上调后再去借钱，因此它的海外融资计划应是指日可待了。
　　看来，当房地产公司一拥而上地产信托后，万科又将一骑独尘，驰骋在海外资本市场了。

　　链接：房地产投资信托在美国

　　据了解，房地产投资信托以在美国的发展最为典型。房地产投资信托出现于6O年代初期，经过近10年的发展，7O年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资信托出现衰落，资金外流。随着税收法案的修订和有关限制的放宽，房地产投资信托在80年代再次回升，资产值不断增长，1991年底达到历史最高水平。就国外情况而言，房地产信托或房地产信托基金已经成为房地产开发商的重要资金来源。(李骐)
　　
　　旁边

　　万科财技———十五年融资之路

　　从1988年发行股票，到1993年发B股，1997年、2000年两次配股，2002年发行可转债，2003年发行房地产信托，做贸易起家的万科为何总能在第一时间抓住一次又一次融资机会呢？
　　“因为地产行业资金密集的特点，我们总是在关注各种融资方式。”郁亮表示。
　　郁亮回忆：“1988年，万科要发行股票，卖给谁呢？当时认为个体户有钱，政府也很支持，新生事物啊，就找个体户协会开会进行推介。后来就获准在蛇口菜市场摆摊卖股票，那个时候融资确实很有意思。”
　　1993年4月，万科与以渣打（亚洲）有限公司、君安证券有限公司为主组成的承销团签署了公开发售4500万股B股的承销协议，每股发售价为港币10.53元，本次发行B股共集资4.5亿港元。万科B股于5月28日在深圳证券交易所上市。“那年7月份治理整顿就开始了，一连三年呀，”郁亮记忆犹新，“万科度过三年艰难的岁月，B股的融资功不可没。不过也没你想的那么神秘，只不过当时可以发B股了，我们又早有准备，于是就发了，只是时机上比较巧合而已。”
　　“1997年，我们觉得地产行业开始复苏了，就搞配股。2000年也一样，觉得行业会有大发展，就又配了一次股。”
　　2000年12月2日，万科董事会发布公告，提出通过向华润集团定向增发4.5亿股B股引入战略控股股东的方案。由于不同的投资者对该方案的理解不同，以及该方案将对公司产生影响的认识存在差异，12月25日，董事会决定放弃上述方案。
　　有媒体报道，王石表示当时增发Ｂ股一个重要的考虑就是想以此来打通国际融资渠道，通过华润进入香港这个国际资本市场，既可以解决房地产这个资金密集型行业的资金渴求，还可以规避风险。
　　“真是可惜，”提及这段往事郁亮仍然唏嘘，“不过，对于万科来说，任何融资计划不仅要考虑大股东的利益，还要充分考虑中小股东的利益，这也是万科融资故事的最大特点之一。”郁亮介绍，在定向增发方案制定之初，公司董事会对A、B股之间存在的差价将对A股投资者产生不利缺乏足够的认识，对境内境外投资者的不同估值和评价体系也缺乏深入的了解，因此，在方案公告后，公司和华润集团管理层一道走访基金，征求投资者对方案的意见，最终决定放弃上述方案。
　　2002年6月，万科发行可转换公司债券方案实施，共向社会公开发行1500万张可转换公司债券，每张面值100元，发行总额15亿元。可转债的成功发行有力支持了公司的规模扩张。
　　“当初选择可转债，万科很是费了思量。”郁亮说。在向大股东华润定向增发B股融资20个亿计划搁浅之后，资金缺口显然很大。向银行融资、发单纯的企业债，一是成本较高，再加上基本上是短期债务工具，与房地产业务的长期资金需求不相匹配，配股或增发，在当时的市场条件下，很容易被认为是“圈钱”，定价比较困难。相比之下，可转债显然是更好的选择。
　　而且，万科转债采用全部向A股股东优先配售的方式，A股股东放弃部分再向证券投资基金定向发售和上网定价发行。这样既吸引了新的投资者，又给了老股东一个优先权。
　　2003年9月，万科又公布了新的可转债发行公告，拟发行19到30亿元规模的转债。
　　“公司从维护中小股东利益的角度出发，对原方案中的发行规模、转股溢价幅度、向下修正条款、回售条款和提前购回条款进行了重新修改，使董事会目前的发行方案成为至今为止的市场上最有利于中小股东的方案。”郁亮反复强调这一点。
　　10月27日，临时股东大会通过了万科发行19.9亿可转换公司债的议案。（李骐/财经周刊）