作者：dodoj  整理人：dodoj   中国新闻网





　　5月15日，十一届杭州房交会开幕。10万套二手房抛出，但是接盘寥寥，成交比去年至少萎缩了一半以上，是历次房交会最冷清的一次。

　　这仅仅是冰山一角。种种迹象显示，由于京沪杭等沿海城市的房
贷全线收缩，炒楼崩盘的恐慌已然出现。

　　十年轮回，1993年的房地产泡沫破裂情景会否在2004年重演？接受记者专访时，著名金融专家易宪容博士语出惊人：“今明两年中国必将出现大量负资产家庭！”地产界巨头华远集团总经理任志强声称，“投资纯住宅时代已经结束了！”自2003年中以来，尤其是今年4月份，中央发出了一道道“金牌”直指房地产行业，而对炒房族而言，最致命的打击是各地方的银行全线收缩房贷。沪杭房价在这一系列政策调控下开始出现下跌迹象。著名经济学学者、中国社科院金融研究所研究员易宪容博士甚至预言：中国大陆地区将出现成批的负资产家庭。

　　杭州：恐慌已经出现

　　“杭州二手房的大抛售已经开始！”杭州房产中介人士高原忧心忡忡的对记者表示，“房交会上，10万套二手房抛出，但是接盘寥寥，成交比去年至少萎缩了一半以上。而且，本届房交会十分冷清，是历次房交会最冷清的一次。”高原说得房交会，是杭州市5月15开幕的第十一届浙江省房地产博览会，在业内人士看来，房交会的火爆与否通常预示着接下来一年的房价走势。高原透露，在此次房交会开幕之前，杭州房产界几乎是一致认为房价将跌，这次房交会更是坚定了许多手握大量二手房的房产中介公司的出货决心。

　　“恐慌已经开始了。”高原说。而这种恐慌的背后，是买方严重的信心不足，这直接体现在成交量的迅速萎缩上。记者了解到，从4月底到目前，杭州几家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎缩了20%到40%，个别甚至达到50%。

　　在如今10万套二手房无人问津的背后，是杭州房价近几年来惊人的攀升速度。一位家住杭州外东三弄的杭州本地张姓人士对记者表示：“杭州的房价涨的太离谱了！1995年我买入外东三弄的房子时，房价是1000多元一平米，而现在这儿的房子，1平米在1万元左右。”最让张先生记忆深刻的是位于郊区的紫云山庄，1996年初打出的促销价是980元1平米，买的人还不多，而现在杭州郊区已经很难找到7000元以下的房子了。对此，高原发出了“杭州快不是杭州人的杭州了”的感慨。根据高原对自身公司的客户分析，2/3的买家来自外地。

　　而最直接引起杭州房产界恐慌的还是银行的态度。高原透露，在房交会期间，有一家杭州的商业银行已经停止对1990年前的二手房、别墅、商铺或者30万房价以下的房子的贷款。“这是一种不祥的苗头。”而此前，杭州市政府已经对二手房交易征收20%个人所得税，并且杭州各银行普遍将住房贷款首付比例从二成提高到三成。

　　但是，杭州的新建楼盘目前还在涨。“有价无市的行情能走多远？”高原反问。

　　上海：投资购房超警戒线

　　与杭州地产人士的悲观不同，上海房产界依然相对乐观。上海火爆的房产网点“上海热线”房产频道的主编张岳对记者说：“上海的房价到现在还在涨。”上海财经大学房地产研究中心主任赵晓雷对上海的房价就更加乐观。他对记者说：“越来越多的居民有意购置第二套住房，再加上海市以外及境外居民的购房需求，上海市房地产市场的需求是很旺盛的。市场经济的逻辑是供求决定价格，而不是成本(包括土地成本和融资成本)决定价格。”但是，这种乐观的背后是一组不容乐观的数据。5月17日，上海市房屋土地资源管理局发布的信息显示，根据2004年第一季度的最新统计，上海市中心五个区的空置房面积已经达到500万平方米，比去年同期增加100%。

　　此外，上海房屋租金的持续走低与房价越来越高，形成了一种背道而驰的局面，这使得上海的房价越来越象一道“悬河”。根据《财经》4月份的统计，从2000年开始，上海的房价和租金就开始背离。在上海，几乎没有“以租养贷”的获利空间。

　　以几个国际都市标准来看，上海房价的“悬河”更显“悬”。投资性购房比重国际警戒线是20%，上海市房地产协会2003年底公布的数据是16.6%，而业内人士普遍认为实际数据早已远远超过20%。

　　此外，国际都市普遍的一个现象是3/4的楼市是由本地居民支撑，但是，上海原居民的边缘化现象益发严重。“上海房价这么涨下去，上海的原居民将越来越少了。”张岳无奈的承认。继续看好上海地产的张岳也表示，“近期的房屋成交的确减少了。”

　　香港地产巨头撤离上海

　　饱受房产泡沫破裂和负资产之苦的香港地产公司成为率先撤出上海地产的一拨。5月16日，曾打造了浦西第一高楼恒隆广场和港汇广场的恒隆地产相关负责人表示，暂时不会再在上海有新项目投资。“当然，也不排除恒隆5-7年后会重新投资上海的可能，届时可能会因为调控措施而使飞涨的房地价降低下来。”而此前在5月10日，中信泰富就曾表示，由于政府正在采取措施遏制投资增长过快，公司在审核新项目时将不得不慎重考虑经济降温政策所涉及的行业。

　　5月23日，国内房地产巨头北京华远总经理任志强在杭州发表讲话，声称中国各大城市的房价几乎都脱离了民众的购买力，住宅价格几乎已经到头了，在未来两三年内房价上升将非常有限。“投资纯住宅时代已经结束了”。

　　银行加紧收缩房贷

　　银行方面也“嗅”出了房产过热的苗头，目前正在加紧收缩房贷“战线”。5月24日，中国建设银行总行发文，对于个人住房贷款给予明确说明。该行将重点支持中等收入家庭购买自用住房，严格控制投资性购房。建行这份报告强调，对投资性购房贷款，建行将降低贷款比例、缩短贷款年限；总行还要求各分支行密切关注市场变化情况，有效控制了风险较大地区的个人住房贷款投放。

　　值得注意的是，建行还要求各分支行进一步加大“不良个人住房贷款的催收处置力度”，这将直接对贷款购房但无能力按时还款的购房者增添成为“负翁”的压力。

　　此前，上海10家股份制银行已决定全面收紧银行贷款，而首当其冲的就是房屋贷款。另外，5月9日，温州市工行规定，第3套房贷款利率上浮20%～70%，而超过3套则不办理房贷。

　　“楼价泡沫肯定破裂！”

　　针对国内房价的“虚热”，易宪容博士语出惊人，“今明两年中国必出现大量负资产家庭！”易宪容对记者表示，绝大多数城市房屋销售价格高于租赁价格。二者的背离意味着资产价格与资产收益率的背离，也意味着投机泡沫的酝酿。同时，有数据表明住房二级市场的资本利得税增幅也低于一级市场购买价格涨幅。住房投资已无利可图。

　　此外，从购买力上看，易宪容分析，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。一旦出现房价下跌幅度超过15%，或者出现失业等情况，就极其容易陷入负资产一族。

　　关于目前的热点城市的房价，易宪容称：“这绝对是泡沫！这个泡沫肯定破裂。这根源是一种需求泡沫。政府此次的宏观调控的重点也要放在如何解决抑制潜在消费力释放的瓶颈上。