21世纪经济报道/李一戈  





　　全球房产深陷涨价怪圈 业内揣摩市场发展泡沫

　　央行报告中关注房价的弦外之音？

　　房价有序着陆 预计央行10月1日加息0.25%

　　年内房价走势涨声一片？

　　我国商品房价升幅创8年最高

　　许多人都注意到了央行发出的这个警告。

　　中国人民银行9日发布的二季度货币政策执行报告指出，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨。

　　因此，必须高度关注房地产价格。

　　央行警告是建立在有关房价的另一组数据上。央行报告引用了国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的一个调查结果，二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%。

　　央行报告包涵一个什么样的逻辑呢？这就像个三段论：

　　大前提：房地产开发投资、新开工面积(供应)影响房价，投资、新开工面积减少，供应减少，房价就会上涨；

　　小前提：房地产开发投资、新开工面积增速二季度已经回落并将继续回落；

　　结论：房价已经上涨，并将继续上涨。

　　也就是说，央行舌头下面压着的半句话是，房价还将继续上涨。

　　潘石屹8月13日在他的SOHO小报聊天室说，“二季度房价的上涨比例远远超出了我的预计”，这是因为最近出台的一系列政策限制了土地和房屋的供应量，加剧了房地产市场供不应求的局面，所以房价上涨比较快。他再次预言，“如果没有新的政策和新的情况出现，第三季度、第四季度的房价还会上涨”。

　　据称，国务院发展研究中心市场经济研究所近期的一份报告也指出，由于房屋需求仍然较为旺盛，房屋需求的增长幅度将高于房屋供给的增长幅度，因此预计今年下半年房屋价格继续稳步上涨，尤其是住宅供求仍然偏紧，价格上涨幅度较大。

　　作为一个唯利是图的地产商，没有不希望房价上涨的。倒是央行的警告不可小觑。

　　央行出台一个大的政策前，总是会发出一些小警告信号的。譬如，121文件出台前两年，就发了一个195号文件(即《关于规范住房金融业务的通知》)，121文件的很多内容它都包含了。2002年央行检查部分商业银行195号文件的执行情况，居然发现房地产信贷金额的违规比率接近四分之一。所以有121文件的出台。在今年5月对房地产实行宏观调控以前，央行也曾在其他文件中暗示，要“适当控制房地产信贷总量”，适当限制对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目的贷款投放，然后才有了房地产信贷紧缩政策。

　　那么，央行8月9日的这个警告，说明了什么？或者说，“高度关注房地产价格”的央行，有可能采取什么对策(办法)？当然，前提是央行认为房价这么涨下去对经济和社会发展不利。

　　办法很简单，要么扩大房地产市场供应，要么抑制房地产消费需求。

　　扩大房地产市场供应，一是土地，一是资金。国务院决定5-11月暂停农地征用审批，会影响新开工面积的增长，但业内专家普遍认为，现有土地储备可以满足开发需求。因此土地供应短期内基本没有太大的问题。

　　资金方面，最重要的是银行信贷。央行二季度报告说，截至6月末，全国商业性房地产贷款余额2.1万亿元，同比增长36.1%，增幅比上月回落5.3个百分点。其中，房地产开发商贷款同比增长26.3%，贷款余额比上月减少161亿元，首次出现余额下降情况。很显然，二季度银行发给开发商的贷款是“纯下降”的，这正是不少开发商感到“手头紧”的重要原因。如果要扩大供应，那么，商业银行就有必要增加对开发商的贷款。这一条最受开发商欢迎。

　　反之，如果不增加供应，就只有抑制消费需求，把购房的门槛提高。银行可以采取的方法有，提高按揭贷款利率，降低按揭贷款成数，限制向第二套以上住房发放贷款。这是见效最快也是杀伤力最大的一招。开发商最怕这一条。所以，当今年5月在上海的一次座谈会上，听说国务院还准备了这类措施时，作为行业代表人之一的任志强要坚决反对。

　　倘若央行果真想采取对策，控制房价继续(较大幅度地)上涨，可供它选择的两种信贷措施，增加对开发商的开发信贷，或抑制对购房者的消费信贷，是彼此成反方向的。结果大相径庭，开发商应当大为紧张。