●规模较大的上市公司如万科、中远发展等所受冲击较小，如利用得当，有可能获得快速扩张的机会。

    ●从事别墅、高档房为主的上市公司如世茂股份、华侨城、沙河股份、金地集团等负面影响更大些。

    ●长期从事普通住宅和经济适用房的上市公司，如北京城建、天房发展、栖霞建设等影响相对较小。

    中国人民银行日前发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，从７个方面提出了进一步严格房地产信贷的要求。综合分析其中各项要求，可以将“通知”对房地产市场的影响归结为：

    一是调整需求结构，引导房地产投资方向。“通知”提出住房贷款将向中低收入家庭倾斜，并以信贷比例和利率为手段，压制市场对高档房、商用房的需求，从而引导资金投向真正具有有效需求的中低档住宅，达到降低空置率的目的。

    二是规范房地产开发企业经营行为。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，禁止贷款用于交纳土地出让金和建筑企业贷款为开发商垫资。这些要求推迟了按揭贷款时间，减少了开发企业非法占用资金，对其资金实力和综合实力提出了更高的要求，有利于房地产企业的良性竞争，加速优胜劣汰，提高行业集中度。

    从通知对开发商资金实力要求提高的角度分析，上市的房地产公司有直接融资的便利条件，资金势力相对雄厚，新房贷政策的实施总体上是利好，有利于势力强的企业在房地产企业洗牌的过程中扩大规模，但对少数经营不善、现金流状况差的企业也有被淘汰的危险。对房地产公司密切关注重组事项，实力公司购并有潜力的项目或绩差公司有知名地产公司入主都会构成利好。

    从新政策对不同类型物业产品的影响分析，提高首付比例和贷款利率主要针对高档住房和商用房，在一定程度上缩小其有效需求、增加销售难度，主要从事这一类房地产开发的上市公司所受影响较大，而对主要从事普通住宅和经济适用房开发的上市公司影响较小，对开发区类着重土地批租的上市公司影响更小。

    根据上述分析，以投资型购房为主的上海、杭州、深圳等地冲击较大，其他地区相对较小；业内的知名的、较大规模的上市公司如万科、中远发展等所受冲击较小，如果利用得当，还有可能获得一次快速扩张的机会。从事别墅、高档房为主的上市公司如世茂股份、华侨城、沙河股份、金地集团等负面影响更大些。相反，长期从事普通住宅和经济适用房的上市公司，如北京城建、天房发展、栖霞建设等影响相对较小。

    例如，金地集团２００１年上市，原有业务主要集中在深圳本地，通过上市融资，公司实现了跨地区开发，目前主要的开发项目集中在深圳、北京、上海。其中：深圳龙华镇宝华工业区项目为多层、小高层和联排别墅；金地国际花园南临北京东长安街，为高级涉外公寓和写字楼；金地格林小镇位于北京亦庄经济技术开发区中部１８街区，是一个包括Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ、多层和小高层花园洋房的低密度住宅项目。公司以开发精品房而著称，在贷款和销售方面受“通知”冲击，业绩也会受影响，并且目前公司正准备大举开展上海市嘉定区绿洲星城等两个项目，预计需要资金超过１０个亿，面临调整项目规划的风险。

    万科在业内具有一定知名度和规模优势，专注于房地产开发、产品市场定位合理。２００２年末，公司共有待开发项目７０６万平方米，其中１８６万平方米为新增土地储备，使公司能够较好应对土地转让速度减缓、出让门槛提高的影响。公司跨区域开发经验丰富，开发项目北起长春、沈阳，南到深圳、广州，西至成都，几乎遍布东部沿海各省会城市，２００２年发行１５亿元可转换债券，融入了大量现金，大比例送股为规模扩张埋下了伏笔，很可能借助此次市场调整的机会吞并拥有优质项目资源却资金周转困难的小公司，从而实现快速的规模扩张，成为房地产业名副其实的龙头，投资者应当重点关注。（宏源证券研发中心 陈新莓/证券日报）