【和讯编者注】国家相关部委最新出台多项针对房地产的“救市”措施,从税费减免以及金融信贷两方面进行调整。现有的中央“救市”举措足以在一定程度上释放部分房地产市场需求。同时，目前中央的举措或仅是一个信号,接下来各部委会从宏观形势考虑,针对如何刺激固定资产投资仍会发布一揽子政策。这次中央政策的出台如同放出“信号弹”在试探市场,并促进了一定的成交之后,仍将从更广的层面出台政策。

　　22日晚间,国家相关部委最新出台多项针对房地产的“救市”措施,从税费减免以及金融信贷两方面进行调整;同期上海市政府昨日颁发了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,《意见》共计14条,内容涉及税缴、公积金等方面。

　　“现有的中央'救市’举措足以在一定程度上释放部分房地产市场需求。”北京师范大学金融研究室主任钟伟对《第一财经日报》判断说,他同时预计:目前中央的举措仅是一个信号,接下来各部委会从宏观形势考虑,针对如何刺激固定资产投资仍会发布一揽子政策,此间房地产行业也会因此受益。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰也认为“政策比市场传闻预期的要温和得多,只出台了一部分,这说明这个政策是试探性的救市政策,令人期待的是后续还有没有政策”。这一观点与一些仍处在“观望期”的发展商的看法相仿,他们期待接下来直接利好开发商的信贷政策出现。而在目前的宏观经济形势下,地产行业能否因为政策转向而一枝独秀仍是一个未知数。

　　短期内或小幅促进成交

　　“对于这些房地产新政的实施效果,从总体来讲,这些措施从刺激消费入手,着力点准确,相信会产生较好效果,对于促进住房消费、稳定房地产市场,进而拉动内需、防止房地产上下游产业萎缩、实现'保增长’都具有积极的作用。”绿地集团董事长张玉良接受《第一财经日报》专访时肯定了政策对于整体市场信心的鼓励作用。

　　他同时对记者判断:“短时间内,这些政策对于防止交易量进一步下滑具有一定的作用,但在短期内实现交易量迅速回升可能性不大。最终效果的体现,仍主要取决于市场的信心,这需要一定的时间。”

　　上海一家港资上市公司高层则对本报判断说:“新政会激活存量以及民间的购房资金,带动成交的作用短期内便会显现,其中二手房成交量的快速攀升将尤为明显。”对此,张玉良认为理性的判断是“房地产新政的效果对于全国而言也因城市而异”。具体而言,相关政策主要是针对购买90平方米以下普通住房的需求,对上海等发达城市而言效果有限;对于全国其他城市,特别是房地产正处于起步或快速成长期的城市而言,效果相比将更为明显。

　　悲观的市场人士则认为新政对于成交量短期内的拉升虽然迅速但是必将增长乏力,假设房价不跌,则只能以时间来换生存空间。

　　“若把目前的市场比作一根抛物线,那么显然目前诸多城市的房地产市场依然在抛物线的右边,未及谷底;而当调整完毕上升之后,攀升的幅度也会十分缓慢,只有等待整个宏观经济形势有较大起色之后,才有可能实现快速攀升。1998年上海市场也经历过同样的发展轨迹,与目前的市场具有可比性。”世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜对《第一财经日报》表示。

　　陈炜对本报表示,以上海为例,假设目前上海市的成交量仅为去年同期的三成,那么国家部委以及上海市的救市政策颁布之后,可能成交量会在一个月左右的时间内攀升至四成,但是因为投资人以及散客的购买力都有减弱,倘若房价没有相当程度的回调,成交量仍将持续萎缩。

　　所以上海有地产商对本报称“这一轮的调整必将伴随房价的回调”。首先是此次贷款扶植力度主要倾向于“普通自住房和改善型普通自住房”,但是他们对于此类住户的绝对数量持保守估计,而原本江浙一些实力雄厚的实业家现在资产缩水,由此加大了这一人群对于房价的敏感度。同期外资的抽逃更是雪上加霜。而对房价这个问题进行市场分析,可以看出目前的房价经过去年的大幅上扬,已经为整体价格留有充分的下调空间,降价对大多数项目而言完全可行。

　　释放全面救市信号

　　“这次中央政策的出台如同放出'信号弹’,在试探市场,并促进了一定的成交之后,仍将从更广的层面出台政策。”上海一家港资上市公司高层对本报记者明确表示。

　　他判断在现有的政策环境下,因信贷危机,难以避免接下来有部分开发商面临破产的危机。而由此产生的连锁反应将引发一连串的问题。该公司目前所在的一个中部城市已经有几家开发商难以为继,若是这些开发商的债务问题引发银行的恐慌,则可能引来一些地产公司被多家银行逼债,那将有更多的开发商破产,烂尾楼随即出现,殃及更多的人群。

　　按照张玉良对全国市场的了解和判断,今年以来,市场交易量急剧萎缩、下滑幅度惊人,部分城市的交易量上半年同比下滑30%~50%,下半年下滑幅度进一步加剧,少数城市甚至达到50%~70%,同时,项目实际成交价格也出现调整,同一地区同类产品的成交价格同比出现30%的降幅,有的甚至达到40%~50%。因此,“如不及时采取有效措施,将对宏观经济造成较大的损害”。

　　“温和和试探性的政策对于后市的效果还有待观察。这些政策都是针对交易环节的,但是在对开发商的信贷紧缩方面并没有任何放松的迹象。所以目前来看还不会立刻改变市场观望气氛,因为预期没有达到。”李文杰称。以北京市统计局所发布的最新的统计数据为例:受国内外经济形势的影响,今年前三季度北京房地产投资同比下降8.1%（上年同期为增长17.5%）,房地产业增加值同比下降了18.6%。

　　在此背景之下,钟伟认为“除了各部委在接下来可能出台的细则之外,各地可能还会对刺激固定资产投资方面有更完善的政策出台,这也是恢复整个楼市信心的一个有效途径”。(郝倩 第一财经日报)

    财政部出台楼市新政策 “组合拳”有望后续出台

　　财政部22日晚发布的“救市”新政,引发了市场对后续针对楼市的“松绑”政策充满期待。一直为“救市”奔走呼吁的全国工商联房地产商会会长聂梅生昨天对《第一财经日报》表示,未来由多个相关主管部委联合出台针对楼市的“组合拳”政策的可能性较大,“之后政策密度应该会比较集中”。

　　此次财政部出台的关于楼市交易的税费减免及购买普通自住房首付两成及利率下浮至基准利率0.7倍等优惠措施,税费减免的力度并没有市场所预期的那么大,但财政部在其中提及的“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”,给予市场充分的想象空间。

　　此外,针对改善型普通自住房这一“全新”的概念,财政部并未在文件中明确解释,因此,未来各地政府对这一概念的不同解释,将是决定首付两成、利率下浮至0.7倍这一优惠措施受惠面的关键。因此,改善型住房的解释也让市场对后续的“救市”政策充满期待。

　　中国国际金融公司（下称“中金公司”）昨天发表的简报表示,此次调整在税费上低于市场预期,按揭利率及比例下调则超过市场预期。同时认为,政策放松短期内对行业影响有限,预计未来政府会进一步出台政策来稳定房地产市场。

　　或将放松开发贷款及土地政策

　　事实上,针对“救市”,除财政部已有所动作外,主管房地产市场的住房和城乡建设部（下称“建设部”）最近也没有闲着。据了解,建设部最近召集了8省市的主管部门领导及个别开发商到北京开会,就未来可能进行的政策调整展开调研及意见征询。

　　聂梅生表示,从财政部的部委功能来看,此次出台的政策主要从“保民生”出发,因此各项措施都集中针对需求方,尤其是中等及中等收入以下的居民,从此次政策中多次强调的90平方米以下住房及保障性住房等措辞中即可看出,财政部的政策已经将政府稳定经济的信号释放出来。

　　她同时认为,央行刺激经济的政策“不会到此为止”,除了市场可预见的降息及下调存款准备金率外,央行还会出台一些刺激经济的政策,其中不排除会包含房地产方面的措施。对于是否可能放松房地产开发贷款,聂梅生表示,从财政部此次政策的导向看,90平方米以下住房为政策支持重点,房地产开发贷款估计也会向这方面倾斜,此外,也会根据各地区的具体情况,区别对待。一些投资比例过高的区域,仍有可能信贷从紧。

　　此外,主管房地产市场的建设部被寄予厚望。聂梅生表示,建设部出台的政策将会是针对供需双方的。财政部已针对需求方的税费有所减免,因

　　此建设部可能针对开发商的税费进行调整,此外,土地方面,土地出让是否必须一次性支付,还是可以分期支付,是否付清后才可办理土地权证,成都及西安已经针对这些问题出台了相关的政策,相信未来这方面的政策也会根据地区不同区别对待。

　　由于房地产问题涉及多个部门,因此,在财政部已先行出台政策“试探市场”之后,聂梅生认为,未来几个部委联合出台“组合拳”的可能性更大。她同时强调,后续肯定会有政策出台,“否则就不配套了”。

　　财政部财政科学研究所副所长白景明昨天在接受媒体采访时表示,不能简单地将财政部此次颁布的政策视为针对房地产市场的调控措施,而是一种积极主动调节宏观经济的策略。“楼市及资本市场与经济运行有极高的关联度,调整楼市可以达到四两拨千斤的作用,同时规范房地产交易亦可加快建设房地产市场制度”。

　　政策效果有待市场检验

　　在财政部的政策出台后,昨天市场各方对政策可能产生的效果反应不一。大摩甚至表示,救市措施“属小惊喜,不抱大期望”。中金公司则在简报中表示,此次税费的减免对楼市影响有限,未来营业税还有下调的空间;贷款利率下限扩大及最低首付款比例下调的措施比较重要,这不仅是对普通购房者政策放松,也表明第二套房政策也有一定放松。“虽然细节还有待出台,但总体而言放松的思路比较清晰”。

　　事实上,在财政部之前,已经至少有18个城市出台了救市政策,尤其是上海,继一周前上调公积金贷款最高额度后,22日晚在财政部公布“救市”政策几小时后,上海也公布了进一步的“救市”举措,并且充分利用了财政部提及的“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”,在税费减免方面的力度较财政部政策更大,同时将公积金贷款的最高额度进一步提升至80万元。

　　高力国际认为,此次政府出台的房地产市场鼓励政策,从其调节深度和幅度而言,对市场确实有实质性帮助,但由于整体经济受外围不确定性影响较大,虽然本地的刚性需求仍然很大,相信只有待外围不确定性有所缓解后,鼓励措施的影响才能较显著浮现。另一方面,中央政府的政策中说地方政府可出台地方性鼓励政策,亦为未来地方政府进一步利好政策的出现留下了空间。

　　美林昨天也发表研究报告表示,由于救市措施针对首次置业人士,对于可使需求平衡及维持开发商定价能力的外资及投资需求刺激不大,相信政府可能要更进一步,提供按揭利息可扣税优惠及放宽海外人士购房限制。不过,内地政府为免市场对其未来政策失去信心,预料不会推出猛然的救市措施。(翟宇 第一财经日报)

经济放缓 中国央行四季度或再度降息54基点

　　据彭博新闻社昨天发布的经济学家调查显示,参与调查的9位经济学家全部预期中国央行将在本季度再次降息。此预期的依据是国内通货膨胀压力逐渐减小,而全球金融危机对经济增长带来冲击。

　　这些经济学家中有7位认为,1年期贷款基准利率将被下调27个基点至6.66%。2位经济学家预计降幅将达到54个基点。

　　第三季度国内经济较上年同期增长9%,为连续第五个季度放缓。在过去6周里,央行两次降息、提高部分产品的出口退税率,并下调购房税费,刺激经济增长。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,未来仍有降息的空间。除了不用担心通货膨胀的压力外,中国与美国、欧洲等国利率还存在较大的差距。上次世界央行联合降息,中国仅“双降”基准利率27个基点,幅度较小,因此再次降息的可能性很大。此外,央票中标收益率连连下跌,也是一种降息预期信号。(作者：黄惠敏 来源：每日经济新闻)

　救市政策逐一兑现 “龚方雄”救市方案疑成真

　　增值税全面转型,减税规模1500亿-2000亿元,明年1月1日起实施……

　　中国政府终于出手了!在世界经济陷入衰退和中国经济面临下行风险的关头,在世界各国陆续救市之后,中国政府终于公布了一系列救市方案。

　　继出口退税之后,拯救房市的“6剂猛药”开出。更有可靠消息称,财政部9月初提交的千亿元减税规模的增值税全面转型方案已获国务院批准,减税规模保底为1500亿元,有望达到2000亿元,明年1月1日起实施。

　　随着救市政策逐一兑现,8月份曾引起各界争论的龚方雄版“千亿经济刺激方案”似乎正在成为现实。

　　“龚版”方案始末

　　两个月前的8月19日,摩根大通首席经济学家龚方雄发布报告称,中国政府决策层正在审慎考虑一项总金额约为2000亿-4000亿元的经济刺激方案,“包括减税、稳定国内资本市场和支持国内房地产市场的健康发展等措施”,并可能于年底前放松货币政策。

　　当时的情形是,7月份,决策层为宏观经济的定调由此前的“双防”变为“一保一控”。随后,政府便出台了包括对信贷政策进行微调、提高出口企业退税在内的一系列政策。而随着7月份宏观经济数据的公布,市场人士普遍担忧宏观经济将会遭遇更大的下滑风险。

　　龚氏版经济刺激方案的公布,在国内资本市场引起强烈反响———8月20日,沪深股市均大幅上涨7%以上。但随后,国内经济学家纷纷出面指责龚方雄的推测毫无依据,权威部门也予以否认,A股则继续陷入漫漫跌势,“龚版”方案由此被一些人认为是掩护外资投行“出货”的帮凶。

　　在摩根大通澄清“只是判断”后,“龚版”方案似乎不了了之。但随后吴敬琏身陷“间谍门”事件,又与龚方雄及其救市方案扯上了关系———传言称,龚方雄的消息是吴敬琏透露出去的,后者因涉嫌为美国担任间谍工作,已被带离调查。

　　虽然其后“间谍门”被证实是子虚乌有,但也有市场人士认为,决策层当时确实有刺激经济的计划,不过因为消息被提前泄漏,为了避免陷入被动局面,方案被暂时搁置。

　　尽管如此,不可否认的是,美国次贷危机的风险和国内经济下滑的势头,大大出乎决策层的预料。国家统计局的数据显示,前三季度我国GDP同比增长9.9%,增速大大低于上年同期修正后的12.2%,也低于今年上半年的10.4%。据财政部20日公布的最新数据,三季度全国财政收入增长仅为10.5%,与今年上半年33.3%的增速相差甚远,而且当季3个月的增速呈逐月回落态势,分别为16.5%、0.1%、3.1%。同时又有消息传出,9月份全国税收收入增速也在加速下滑,同比增速只有2.5%。

　　现在来看,“龚版”方案如果真的在8月底9月初被推出,或许现在的经济情况就是另一番局面了。而目前政府采取的一系列措施,也印证了龚方雄当初判断的准确性。

　　惠及所有企业

　　但对经济刺激作用有限

　　其实从9月份开始,中国就一直在调整此前紧缩的货币政策。央行于9月15日宣布4年来首次下调贷款基准利率的同时,还下调了中小金融机构存款准备金率。时间仅仅过去不到一个月,10月8日,央行再次决定下调人存款准备金率和存贷款基准利率。

　　国家主席胡锦涛10月21日晚应约同美国总统布什通电话时,首次表示中国政府已为应对这场金融危机采取了一系列重大举措。也就是从21日开始,中国政府再度出手采取一系列措施提振经济。

　　21日,出口退税率调高政策公布,涉及商品项目约占海关税则中全部商品总数的1/4;紧接着,22日晚推出6大措施以挽救低迷的楼市。市场人士认为,此次出台的组合政策的力度,在此前任何一次房地产市场调整中前所未有。

　　大头儿还在后面。据《信息时报》报道,目前,财政部拟定的千亿元减税规模的增值税全面转型方案已经获得国务院批准。该方案最大亮点,是在试点地区实施增值税转型后,在全国实行固定资产采购进额的全额抵扣、全行业转型,方案并建议于2009年1月1日起实施。据透露,减税规模保底为1500亿元,有望达到2000亿元。而从增值税的税种属性来看,如此规模的转型方案,受惠群体并不限于出口企业,而是所有的工商企业。

　　对这一系列政策的效果,各界看法不一。

　　“早几天,国务院17次常务会议在布置第四季度工作时指出,房地产的问题是一个民生的问题,政府应该用降低住房交易税来支持居民住房消费。”23日,中国社科院金融研究所研究员易宪容通过电话向经济导报表示,财政部出台的楼市政策,其一个基本前提是,所有的住房优惠政策都放在“住房是一个民生的问题”上,放在如何改善居民基本居住条件或住房消费上。

　　“这些政策说明,政府对住房的投资与消费有着严格的区分———对住房投资仍然保持原有的政策,而对个人自住型的住房消费采取十分优惠的税收及信贷政策。强调住房市场民生性,这点不仅十分明确,也是未来中国房地产市场发展的方向。”易宪容说。

　　而对于增值税全面转型方案,中国注册税务师协会特聘专家、济南百丞税务咨询公司总经理朱自永向经济导报透露:“方案早就报上去了,但国务院什么时候批很难说。”

　　“坦率讲,即使批了,作用也很小。”对于减税的效果,朱自永比较谨慎:“在目前整个经济都不景气的情况下,企业购买固定资产的量会比较小,增值税全面转型只能起到维系企业信心的作用,对经济的刺激作用可能比较有限。”(作者：段海涛 来源：经济导报)