开发商自爆楼盘成本:均价5500元毛利润率22.2%

　　为回应外界对“我国地价占房价比例平均为23.2%”的质疑,国土资源部日前公布了全国620个监测项目的土地成本。数据显示,大多数项目的地价占房价比例在15%～30%之间,其中,最低比例为5.3%,最高为58.6%。

　　昨日,不少业内人士表示,该数据证明了房地产行业利润率偏高的现实,但在目前的形势下,打压市场的政策不会出台,平抑上涨过快的房价才是主要调控方向。

　　行业整体利润率30％～40%

　　国土部公布的数据显示,620个案例中,东部地区共有316个,地价占房价比例平均为27%;中部地区共有158个,地价占房价比例平均为21%;西部地区为146个,地价占房价比例平均为18%。

　　另外,超过半数的项目地价占房价比例在15％～30%之间。地价占房价的最低比例为5.3%,最高达58.6%。

　　“在更极端的案例中,地价占房价的比例甚至在5%以下。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松向 《每日经济新闻》记者表示,23.2%是整个行业的平均值,算上约30%的建安成本,12%～15%的税费成本,房地产行业的整体利润率在30％～40%之间。

　　“管理和销售成本都包含在税费中。”她同时表示,在国家调低自有资金比率后,开发商投入的资金量减少,实际利润率更高。

　　上海易居房地产研究院研究员杨红旭则对每经记者表示,除去融资和公关成本,上市房地产企业的税后净利率接近20%,少数企业甚至达到40％～50%。

　　他称,据国家统计局的数据,房地产企业的利润率在1999年由负转正,随后便进入上升轨道。2007年,全行业的平均利润率略高于10%,比全社会平均值高出4个百分点。“房地产行业仍是高利润行业。”

　　灰色成本让开发商守口如瓶

　　但要想获得房企更为细致的成本数据,仍然十分困难。

　　“哪个开发商会说实话？”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示,影响房价的主要因素是供求关系,而不是成本。因此,国土部公开该组数据“毫无意义”。

　　在凤凰卫视的一档访谈节目中,华远集团总裁任志强曾表示,让开发商公开成本如同让老公公开老婆的三围一般,是不可能的。

　　“灰色成本是开发商最难以启齿的部分。”某证券公司分析人士向每经记者表示。昨日,CCTV《经济半小时》节目爆料,郑州的一家房企成本清单显示:各级行政部门的税费占20%。比赵松的测算高出至少5个百分点。

　　该报道同时称,开发商为牟取暴利更改容积率的现象屡见不鲜,地方政府则成为公关对象。

　　“国土部公布620个项目的土地成本是件好事,但如果能借此公开房地产开发中的'权力寻租’行为,其意义将更重大。”杨红旭表示。

　　托市 但不托房价

　　除国土部之外,近期,国家统计局和国税总局连续调研房企,指向成本构成和税费结构,并一度引发“政策转向”的猜测。

　　“在出口、消费等经济基本面仍没有根本好转的情况下,房地产业的政策不会反向操作。”上述分析人士向记者表示,在实体经济中,只有房地产、汽车等少数产业具有较为强劲的需求,并成为拉动GDP的重要力量。

　　但快速上涨的房价有可能受到抑制。该人士称,高企的房价已经成为居民的负担,并抑制了其他行业的消费。因此,在政府继续托市的基础上,房价飞涨的势头可能会得到遏制。

　　杨红旭也认为,未来有可能出台一些平抑房价的措施。他表示,二套房贷政策的收紧是一个信号,表明政府已经意识到泡沫的存在。

　　这种观点已成为业内的主流。昨日,中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在《瞭望》上撰文指出,为稳定房地产市场,对下半年来说,一方面要维护上半年房地产市场的回暖态势;另一方面则要防范少数城市高地价、高房价等问题的蔓延。(来源：每日经济新闻)

【作者：张敏 来源：中国经济网】