随着城镇住房制度改革的深入,住房货币化分配制度的逐步确立,城镇职工住房集团购买逐渐退出历史舞台,个人住房消费已成为住房市场的认购情况看,个人购房比例仍在上升。

　　可以认为,从计划经济模式中走出来的中国房地产业,买方市场的“散户”特征越发鲜明,已全面进入“零售时代”。

　　零售时代的特征之一是个人住房消费贷款迅猛发展,已形成了政策性与商业性结合的组合贷款格局。就全国范围来看,商业银行发放的个人住贷总量在不断增长,贷款门槛越降越低。金融对个人信贷市场的大力支持,又直接为个人买房疏通了渠道。

　　零售时代的特征之二是住房的供给体制由单位自建自分向进入市场交易转变,中小户型将成为楼市的主流。整个住房市场已由过去重视供给、开发向同时重视流通和消费领域转变,卖方市场已转化为买方市场；从增量流动为主逐步向存量流动与增量流动并重转变。由于存量住房买卖活跃,住房置换增多,住房市场已向百姓市场发 30％加速阶段的起步时期。再加上户均人口呈逐期减少趋势,这两个因素再结合我国居民的购买力来分析,可以肯定中小户型将成为未来楼市的主流。

　　零售时代的特征之三是随着个人住房消费成为市场主体,消费者对住房的质量、环境、套型、面积等均提出了新的要求。据长春、西安等城市调查,目前,人们在购房时多倾向于选择环境好、面积在60～100平方米之间,套型为二室一厅、二室二厅或三室一厅的住房,而不是越大越好。而且,以人为本、绿色家园、可持续发展等新居家理念也开始为越来越多的购房者所看重。未来住宅建设及房地产业的发展,不仅应注重数量的提高,还应加强房地产产品的功能、质量、配套环境以及物业管理等方面的现代化,提高房屋在隔、隔热、防水及外型等方面的技术性能,使房地产市场的发展从数量的单纯增长,向着功能质量更完善、居住环境及服务更好的方向发展。

　　零售时代的特征之四是住房市场越来越细化,增长方式由粗放速度型向质量效益型转变。住房市场越来越细化,开发商如果仍以一套板斧、一种思维去面对市场,忽略不同地域之间的地理条件、市场状况、人口分布、社会习惯、人文心理、政府运作方式及习惯等差异,势必遭受市场惩罚。如北京市地理面积比上海、广州大数倍, 居民的收入又有很大区别。在北京郊区建楼与在广州郊区建楼,市场接受程度就会明显不同。因此广州可在周边兴建卫星城市，如东莞、中山、佛山等。这些卫星普遍富有,住宅物业均有较好销路。但北京郊区的住宅则由于居民收入较低,距离市区较远,交通不便,对普通居民来说很难有吸引力。因此,房地产开发多侧重于市区内危房改造或工厂拆迁,以便腾出土地建造住宅。郊区则比较适合建别墅。上海则由于历史发展和地理的原因,集中精力开发了一个全新的浦东来解决浦西老市区的拥挤。这些都是不同的地域造成的市场差别。如果地产商不能认识到这一点,在分散投资的同时 ,又不能因地制宜地对具体市场进行具体分析,而是抱着一套开发理念行事,招致损失在所难免。