作者：张旭来源：焦点房地产　　2010-12-22 08:20:00


  　[提要]北京CBD中服两地块尘埃落地，Z14地块被11家超级联合体获得，中信集团则成功取得体量最大、高度最高的Z15地块。中信集团的63亿元成交价也创了北京单幅地块出让总价新纪录，不过，折合楼面价18000元/平米，业内认为并不算高。依据招标文件的要求，该地块上将建成未来“北京第一高楼”，建筑高度500米。



　　CBD核心地块中，Z15地块位于整个区域中间地带北端，未来将建成北京第一高楼。

　　中服地块招标终于尘埃落定。北京市土地整理储备中心昨日公布，CBD核心区Z15地块花落中信集团，Z14地块由正大集团、玖龙纸业等11家企业组成的联合体获得。

　　Z15地块是此次出让的CBD地块中规划建筑面积最大的一幅，达35万平方米。据招标文件要求，该地块上将建成未来“北京第一高楼”，建筑高度达到500米(视最终公布的招标方案)。

　Z15楼面价18000元/平米

　　在CBD核心地块中，Z15地块位于整个区域中间地带北端，北侧是光华路，南侧是规划绿地。据招标文件要求，该地块上将建成500米高的未来“北京第一高楼”，而目前北京最高建筑国贸三期的高度为330米。

　　中服地块招标分为两个阶段。第一阶段投标中，Z15地块吸引了包括中信集团、大连万达、SOHO中国在内的26家企业投标，成为投标企业最多的三地块之一。中信集团、大连万达在第一阶段投标中分列前两名。12月7日的第二阶段投标中，中信集团、大连万达和海航集团三家企业投标，报价分别为63亿元、45亿元和59.5亿元。大连万达由于报价未达到招标底价而自动出局。最终，经过综合评标，中信集团在和海航的对决中胜出。

　　虽然63亿元的总价刷新了北京土地出让的新纪录，但业内普遍认为，Z15楼面价18000元/平米并不高。据了解，CBD核心区住宅普遍为4万-5万元/平米，部分在售楼盘价格超8万元/平米。

　　据中信方面透露，Z15地块将被规划为中信集团总部大楼。

　　Z14地块锁定“超级联合体”

　　位于Z15东侧的Z14地块建筑面积22万平方米。在第一阶段招标中，该地块共有13家企业投标，包括夺得设计方案头名的中信集团。最终，对Z15志在必得的中信集团放弃Z14。12月7日，包括昔日女首富张茵的玖龙纸业在内，11家企业组成超级联合体投标Z14，“超级联合体”也成为Z14第二阶段唯一的投标方，投标价41.14亿元，折合楼面价18700元/平方米。

　　关于Z14地块未来规划，记者联系了玖龙纸业公司公关部以及上海世茂旗下世茂股份有关人士，对方均表示尚不知情。

　　根据CBD地块出让有关规定，开发商拿地后至少须持有十年，其中不得转让，如遇到特殊情况，须经过商务中心管委会同意后方可出售。一位参与了CBD地块投标的开发商表示，受到出让规定的限制，加上CBD核心区建筑对于企业品牌的提升作用，推测Z14地块开发成大联合体共享的总部大楼可能性最大。

规划设计

　　第一高楼形似“中国尊”

　　Z15地块将建成北京新的最高建筑，记者昨天从中信地产获悉，500米高的北京新地标将建成“中国尊”的外形。

　　CBD六地块第二轮招标当日，记者从Z15招标文件中看到Z15建筑效果图有点“小蛮腰”。昨天，“小蛮腰”被中信集团解释为“中国尊”造型。

　　中信地产内部透露，中信集团一直对Z15志在必得。第一轮投标时，中信地产便联手北京建筑设计研究院、泰瑞法瑞尔设计公司等多家专业机构组成设计团队。考虑到Z15建筑将成为北京新高，不仅要取得商业上的成功，还要能够体现出中国文化内涵，而“尊”作为古代礼器，意为敬奉。“尊”的内涵还可以引申为，地标之尊、时代之尊的身份。

　　从“中国尊”效果图来看，Z15建筑区别于北京超高层建筑常见的直线形态：“自下而上自然缩小，形成稳重大气的金融形象，同时顶部逐渐放大，最终形成中部略有收分的双曲线建筑造型”。

　　据了解，根据中信集团目前的设计方案，这一建筑地下4层、地上118层，功能空间包括办公、公寓、酒店三种，地下则会有商业，并实现与CBD其他地块的环形商业空间和连接地铁的步行环廊连通。大厦顶部的几个楼层设置为向公众开放的特色餐厅和酒吧，而最高层的顶部为全玻璃幕墙，可供游人在新的北京之巅俯瞰京城。

　　不过，中标之后，中信集团还将对方案进行修改，最终方案还将得到专家及多方论证。

　　对于公众关心的交通问题，中信方面介绍称，Z15目前的区域中规划了长约2.5公里的地下道路系统，采用2车道的单向行车设计(部分路段双向)，以中心环逆时针循环为框架，避免交通冲突，提高运行的安全性和效率。

　　国土局详解中服地块招标

　　本报讯 (记者马力)昨日，北京市国土局相关负责人介绍说，为了确保CBD的产业定位能够实现，第二阶段综合评标专家以金融产业专家为主。

　　据介绍，除国土局和CBD管委会作为招标人各派一名代表外，Z15综合体设了法律专家1名、财务专家1名、房地产专家2名，金融和产业专家3名，Z3、Z4、Z5、Z6、Z14作为鼓励金融和企业总部进驻的地块，设了法律专家1名、财务专家1名、房地产专家1名，金融和产业专家4名。

　　国土局相关负责人表示，所有专家均是在开标前24小时内抽取，在评标前专家名单除了抽取工作人员和公证员以外无人知道，专家本人也不知道评什么标。其中法律、财务专家是通过北京市人事局专家库由电脑随机抽取的，房地产专家和金融产业专家是在公证监督下由房地产专家库和金融产业专家库中抽取的。金融产业专家库是专门为本次评标建立的，入库专家均是由北京市金融局、北京市商务委和北京市发改委推荐的。

　　市国土局表示，7日进入第二轮投标的6地块（Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15），规划建筑面积114万平方米，招标底价合计164.73亿元，每个地块的楼面地价均为1.445万元/平方米。如果按照最高报价计算，6地块土地出让款最高可达238.29亿元，远低于市场预期的300亿元。

　　从国内同级别地块分析，CBD核心区地块单价水平也并非最高。如上海今年2月成交的黄浦区外滩商业办公地块和南京东路商业用地，中标楼面地价分别约为3.4万元/平方米和5.2万元/平方米，远高于CBD地块。

其他地块

　　四地块有望今日出结果

　　在Z14、Z15率先公布中标结果后，中服四地块拆分而来的Z3-Z6地块最终各自花落谁家，尚不得而知。昨天，北京市土地整理储备中心有关负责人表示，Z3-Z6四地块结果将在今日公布，并下发中标通知书。

　　中服四地块鼓励产业类型均为金融机构，因此在第二阶段投标中也吸引了大量银行、保险等金融机构参与，品牌房企有万通和远洋地产参与。

　　作为Z3地块第一阶段评标头名，万通地产联合了中金、亚洲电视等企业组成联合体参加第二轮竞标，报价25.2亿元，在4家竞标单位中名列第三。最高报价为泰康人寿和标准投资集团联合体的31.2亿元。

　　Z4地块规划建筑面积14万平米。报价最高的为生命人寿与联通投资控股集团联合体，报价35亿元；民生银行报价29.96亿元，在三家企业中名列第二。根据此前媒体报道，民生银行在综合评标中已处于领先位置。而Z4第一阶段评标头名融侨置业和华康资本第二阶段26亿元的报价在三家中垫底。

　　Z5地块规划建筑面积12万平米，鼓励产业类型为金融机构。标准投资等企业联合体报价25.2亿元最高，另有北大方正、恒中北京参与竞标，报价分别为24亿元和18亿元。据有关报道透露，标准投资联合体在综合评标中处于领先位置。

　　中服四地块中Z6建筑体量最大，为19万平米，安邦保险等企业联合体、远洋地产联合体和北京另外一家企业联合体参与第二阶段竞标。安邦保险联合体39.9亿元的报价和远洋联合体38.07亿元的报价分列二、三位。