兴业证券研发中心 任壮

　　昨日，上海本地地产股整体表现强劲，继而带动深圳本地地产股联袂走强。从表面上看，这是市场针对上海筹建迪斯尼乐园这一利好消息对地产股的挖掘。但究其原因，我们认为，这是在国家“拉动内需、刺激消费”的政策主导下，市场的必然反应。在以前的文章中，我们曾提出“地产股将会反复持续地活跃”的观点，昨日的市场表现验证了我们的判断。

　　从拉动内需的高度看待地产股

　　近年来，在投资、消费和出口这三驾拉动经济增长的马车中，我国经济增长更多地依靠固定资产投资和对外贸易，目前消费的拉动作用甚至有减弱的趋势。有些学者甚至提出：“外需增长迅猛，内需增长乏力，经济走向通缩的可能性在增强”。基于此，05年底中央经济工作会议已明确提出：“要实现经济平稳较快增长，关键是要努力扩大国内需求”。06年中央政府的主要工作内容之一将是拉动内需以刺激经济增长。在扩大内需的构成中，扩大消费尤其重要，而在消费构成中，房地产消费尤其重要。要扩大内需，就不能让房地产投资趋冷。

　　作为国民经济发展中的支柱产业之一，房地产行业的产业链条长、关联行业多，对经济拉动作用明显，行业一旦趋冷，整体回升较难，回暖时间会很长。政府对房地产的调控一直表现得十分谨慎，不希望市场大起大落，而最好是长期稳步发展。从房地产市场的具体供需情况来看，目前主要存在以下特点：

　　首先，近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，住房消费需求潜力巨大，目前居民的自住购房及投资置业性质的房地产刚性需求依然较大，加之房改房上市存在制度性障碍，二手房交易制度安排缺位等原因，这些是推动房地产市场长期走强的主要因素。

　　其次，房地产市场的总供给回落快于总需求回落，而房地产供给增长的速度小于需求增长速度。另一方面，房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的“结构性矛盾”依然无法缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大。

　　第三，人民币升值预期下的住房潜在投资需求将可能长期存在，目前个别城市房地产投机需求占总需求的15%以上，这些房地产需求中潜在的投资需求随时可能“爆发”出来，由此可能导致个别地区房地产市场出现局部行情。

　　我们认为，如果说人民币升值是刺激地产股活跃的“外引力”，那么拉动内需、刺激消费则是维持地产股走强的“内推力”。虽然房地产行业尚未摆脱政策调控的“阴影”，但是从政府角度来讲，是“调控”还是“拉动”如同一个硬币的两面，政府将会很好地实施政策布局，但维持房地产行业的稳步发展将是唯一的初衷与目标。

　　“迪斯尼”概念有待深入挖掘

　　“迪斯尼”概念将可能在近期影响地产股的走势。毕竟“迪斯尼”这种大型主题公园的开发，确实能够起到刺激地方旅游、服务等方面消费，并且带动当地及周边地区房地产市场走强的作用。我们认为，“迪斯尼”概念对地产股的作用有待进一步挖掘，应从“区域性市场”联系延伸至“关联性公司”进行深入挖掘。

　　从“区域性市场”角度来看，如果上海迪斯尼项目能够成功获批，对于在上海浦东川沙县具有土地储备或项目的公司将构成利好，如G界龙在该区域有较多的土地储备，近期涨势强劲。其他如G陆家嘴、G外高桥、G新梅、G中企等在上海浦东具有土地储备或项目的公司也将受此利好影响。

　　从“关联性公司”角度来看，“迪斯尼”概念即主题公园旅游概念，与此投资视角相关的地产公司最具代表性的应属华侨城。该公司目前有两大看点：一是具有本土优势的围绕“主题公园”的开发经营者。公司独有“主题公园＋地产开发”的经营模式，主题公园建设与高档住宅开发实现了在区域、资源、资金上的优势互补，并且华侨城对本土文化资源的理解与把握是其自身优势。另外，公司在上海的综合旅游开发项目与迪斯尼不存在冲突，在产品上存在互补性，市场前景看好。二是与迪斯尼的合作。今年年初，迪斯尼公司高管曾专程到华侨城进行参观考察，并就旅游项目策划、艺术表演和市场拓展等方面的合作进行接触，上海迪斯尼项目很有可能借鉴华侨城在本土的经营经验，今后华侨城与迪斯尼将会产生很多合作项目，这将使公司在地产股中真正具有“迪斯尼概念”。（中证网）