作者王栋琳
时间2010-03-09 03:06来源中国证券报·中证网

　　“房价还要上涨20年！那什么时候才能买得起房啊？”

　　“既然还要上涨20年，那现在干嘛不炒房？”

　　这是许多人在8日听完住房和城乡建设部部长姜伟新讲话后的两种心态。其实，未来20年房价面临上涨压力与20年牛市完全是两回事。

　　房价中长期面临上涨压力，这一判断建立在中国城镇化加速、工业化持续的基础上。中国人均GDP已经超过3000美元，最快在2011年底达到4000美元。随着人均收入的提高、可供应土地的减少，以及农村人口继续向城市转移潮，中国房价的确面临诸多上涨压力。

　　但应该看到，未来20年房价再现近5年来的“疯狂”可能性并不大。

　　以北京四环外房价为例，2005年的均价约为4000元/平方米，目前是20000元/平方米，5年涨了4倍。但再向前看，1998年房改后北京这一地区房价约为2000元/平方米，此后7年内仅上涨1倍。房价“疯涨”不过是近5年的事。其中，2009年房价涨幅约60%左右，是1998年以来涨幅最大的一年，这样罕见的牛市几乎不可复制。

　　那么，这样的房价涨幅算不算泡沫呢？如果把未来20年的房价上涨空间都考虑进去，目前的价位可能还有上升空间。有人据此认为，房价没有泡沫。但现在的问题是，20年的涨幅在一年内用完，显然透支了未来的预期，未来靠什么支撑？完全脱离基本面的上涨，这不是泡沫是什么呢？

　　美国被认为是房地产市场较为成熟的典范，其50年来（1968-2006）剔除通胀因素后的标准住宅价格仅上涨1倍。美国平均3个人一套single house，2009年的均价在20万美元。这个价格在近20年来，上下浮动仅5万美元。

　　中国近10年来房价一路上涨，几乎没有熊市，除了前述的理由外，更是房改开启市场化后对以前被管制价格的纠偏过程，但这个过程不可能一直持续。购房人口高峰来临，增加购房需求，也对房价产生影响，但这同样不可能一直持续。中国人口规模预计在2020年达到14亿的峰值，之后将开始下降，而人口年龄高峰也将从目前的30-35岁转移到40-45岁，购房需求最高峰将结束。也就是说，最迟到那时将看到房价的稳定。

　　更重要的是，在经历了房价上涨远超过收入上涨的时期后，中国的房价收入比已经畸高。据研究，房价与居民收入比在3-6之间合适，不宜超过7。2008年中国中等收入户的房价收入比已达到8.23，已经不具备购买房屋的能力。2009年这一数据显然更高。

　　这意味着收入分配体系存在明显问题，除了房价涨得过快，居民平均收入上升也显得滞后。可以预期，在政府工作报告已经明确把进行收入分配改革提上日程后，未来居民收入上升速度将加快，甚至可能快于房价上涨。目前看，高得离谱的房价几年后可能变得可以接受，当然这取决于各项改革开展的情况。

　　总的来看，目前还没有哪个国家房价可以持续上涨30年而不出现熊市。很多国家长期投资普通房地产的收益跑不赢基准利率，更跑不赢收入增长速度。楼市有风险，炒房者请谨慎。