作者王锦 于萍
时间2010-08-24 22:34来源中国证券报·中证网

　　国内房地产调控政策效果刚有所显现，楼市牛头初被遏制，而以黑石集团为代表的外资却开始涌入国内房地产业。是抄底，还是投机？外资的流入会否干扰我国房地产调控新政？对此，业内众说纷纭。

　　黑石激起千层浪

　　日前有消息称，美国私募股权投资巨头黑石集团（Blackstone）同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。

　　此举也在鹰君发布的中期业绩报告中得到间接验证，鹰君表示，集团持有大连项目50%权益并担任项目经理，余下的50%权益由一独立第三者持有。但未透露该独立第三方的身份。大连项目总楼面面积约为28.6万平方米，挖土工程预计于今年三季度展开。

　　由此，全球最大的私募投资公司“借道”进入中国住宅市场。早在2008年10月，黑石集团便投资了首个中国房地产项目，以9.5亿元的总代价获得了上海长寿商业广场95%股权。

　　在当前国内房地产正经历着史上最严厉宏观调控政策的背景下，国内楼市量减价滞，房地产投资也显现减缓势头。但此次黑石的投资并非个案，外资对于国内房地产市场的热情却近几月来未见消减，还有增加趋势。

　　据商务部统计，2010年1-7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%，而前6个月的累计总额为203.92亿元，同比上涨4%。前7个月利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比上涨近11%，其中，前6个月累计总额为249.88亿元，同比上涨近3%。值得注意的是，自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额就达到80.91亿元，超过了4、5月份的总和。

　　经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。

　　业内人士分析认为，外资当前在中国房地产市场的频繁活动基于多方面原因。由于银根收紧及房地产调控政策，国内不少房地产企业融资困难，缺乏资金的房地产商将“橄榄枝”抛向手握大量资金的外资；另一方面，尽管正经受着房地产调控的“阵痛”，但从长远来看，中国房地产业前景依然良好，而房地产业是典型的暴利行业，外资的逐利本性使得国内房地产业对于外资充满诱惑，当前的房地产调控也提供了所谓的“抄底”契机，能够以较低的成本获得投资机会。

　　与此同时，人民币升值预期也被认为对外资流入房地产市场产生了积极影响。齐鲁证券指出，汇率升值初期，大量外币会选择转换为人民币从而享受人民币升值带来的益处，外汇占款的增加无疑间接扩大了货币供应量，将直接提高房地产行业的景气程度；同时，房地产本身的金融属性使得房地产成为外币转换成人民币后的主要投资品种。