2015年03月23日 16:46来源： 采编：东方财富网


    市公积金管理中心组织学习，深入领会住建部会议精神，加紧制订进一步加强公积金管理，提高资金使用效率的具体方案，同时将适时推进政策落地，在第一时间向社会公告政策调整情况。

　　市公积金管理中心贯彻住建部电视电话会议精神加快制订本市提高住房公积金使用效率的具体方案

　　去年以来，住房和城乡建设部连续下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》等多个政策性文件，要求各地切实提高住房公积金资金的使用效率，发挥在改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展方面的重要作用。市公积金管理中心接到上级文件后，广泛组织政策调研和落实方案的准备。


　　日前，住建部又召开全国加强住房公积金管理电视电话会议，会上住建部部长陈政高同志在对住房公积金管理工作作出重要部署时强调，住房公积金是重大的民生工程，各地要进一步统一思想，提高资金使用效率，发掘住房公积金的潜力，更好地发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。

　　会后，市公积金管理中心组织学习，深入领会住建部会议精神，加紧制订进一步加强公积金管理，提高资金使用效率的具体方案，同时将适时推进政策落地，在第一时间向社会公告政策调整情况。

　　之前报道：

　　上海酝酿大幅提高公积金个贷限额 单人可贷70万元

　　3月22日晚间消息，上海市政府正在酝酿提高公积金个贷限额，可贷额度将一次性大幅提高50%，变为单人可贷70万元，每户最高可贷140万。

　　据上海市政府相关人士透露，3月18日，市里已就此召开专题会议，讨论调整提高本市住房公积金个贷限额等事宜。

　　目前上海公积金个贷(含补充公积金)的规定为，单人最高可贷40万元，每户最高可贷80万元。根据讨论方案，可贷额度将一次性大幅提高50%，变为单人可贷70万元，每户最高可贷140万。

　　据了解，目前年限5年内的上海公积金个贷率，首套房及改善居住条件购买第二套普通住房均为3.5%，改善居住条件购买第二套非普通住房为3.85%。

　　调整前的上海公积金个贷额度与厦门相同，还不及杭州，但房价却远远超过周边，杭州的公积金贷款额度，个人最高50万元，家庭最高80万元；厦门公积金个人最高40万元，家庭最高80万元。另外，南京公积金个人贷款额度为个人最高30万元，家庭最高60万元；天津个人最高50万元，家庭最高70万元。

　　业内人士表示，在房价差不多持平的状况下，公积金贷款额度越高，对应买房人能买得起的房子越多，被压抑的购房需求会得到部分释放。

　　3月20日，住房城乡建设部部长陈政高就明确强调“增加公积金贷款额度”，这被视为楼市新政的信号。除此之外他还提出要提高资金使用效率，进一步降低门槛，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限，采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施等。

　　此前就有报道称，住建部正在酝酿关于稳定住房消费的相关文件，核心包含：将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。而这次上海则是先行大幅提高公积金个贷额度，并未采取上述两种方式。

　　截至2015年1月底，全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人。2900万缴存职工累计提取住房公积金3.9万亿元，其中住房消费类提取2.9万亿元。发放住房公积金个人住房贷款2200万笔，总额4.3万亿元。

　　楼市酝酿新一轮救市:一二线城市作用较明显

　　楼市酝酿新一轮“救市”，效用几何？

　　根据笔者调研的数据，在当前情况下，对认定首套房降低公积金首付比例仅能刺激146万套住房需求，下调二套房的首付比例至5成也仅能刺激155万套住房，而若全面降低首套房首付比例，则能刺激386万套住房需求。

　　3月18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市住房价格。70个城市中，66个城市房价下跌。面对房价持续下跌，市场中存在着政府救市的呼声。其中，备受期待的是降低首付比例的政策。日前业界盛传住建部酝酿稳定住房消费、降低首付比例的两条意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。

　　但是根据笔者和中国家庭金融调查(CHFS)的数据，在当前情况下，对认定首套房降低公积金首付比例仅能刺激146万套住房需求，下调二套房的首付比例至5成也仅能刺激155万套住房，而若全面降低首套房首付比例，则能刺激386万套住房需求。

　　这一调查详细询问了家庭住房拥有状况、家庭收入及资产等情况，同时询问了家庭未来5年的购房计划。结合家庭的收入及资产状况，可估算这些计划购房家庭中的可实现住房需求。以家庭资产能否支付首付款判断家庭是否有能力实现住房需求，从而计算出首付比例变化前后，家庭可实现住房需求的变化。

　　使用公积金购买首套房的首付比例降至两成时，将刺激146万套住房需求。分区域来看，一二线城市新增住房需求明显高于三四线城市，其中，一线城市可实现的住房需求上涨0.71个百分点，二线城市可实现的住房需求上涨0.76个百分点，三四线城市上涨0.38个百分点。据此推算，针对公积金购买首套房降低首付比例至两成对一线城市住房需求刺激18万套，二线城市约为90万套，三四线城市约为38万套住房需求。

　　同时需注意，地方政府对于公积金贷款有最高限额的规定。家庭即使能支付两成的首付款，剩余八成的住房贷款也很难用公积金实现。以北京为例，根据百城价格指数，北京今年2月份的住宅均价为32260元/平米。按照90平米的房屋计算，首付两成后剩余贷款为258万。而北京市住房公积金政策规定，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款最高额度为120万元。也就是说，剩余八成房款根本不能由公积金满足。上海、广州等城市也存在同样的问题。

　　若进一步将商贷及公积金贷款的首付比例全面降至两成，将刺激386万套住房需求。其中，一线城市新增总需求1.74%，约44万套；二线城市新增需求1.7%，约202万套；三线城市新增需求1.4%，约140万套。

　　对降低首付比例后新增的这部分住房需求，这些家庭的还款能力如何，是否会增加个人住房贷款的风险？整体来看，根据笔者调研的数据，中国城镇家庭中拥有住房贷款的家庭，其家庭房贷收入比为0.29。按照30年最高贷款期限，在现行的贷款基准利率下进行计算，可以计算出贷款家庭的房贷收入比。其中，公积金贷款的首付比例降低至两成后，新增住房需求的家庭房贷收入比为0.26。若全面放开首套房贷款首付比例，新增住房需求的家庭房贷收入比会急剧上升至0.57，远高于全国的平均水平，风险骤增。

　　现行对于二套房首付比例为6成，若首付比例降至5成，仅能刺激155万套住房。其中，对一线城市住房需求刺激25万套，二线城市约为81万套，三四线城市约为49万套住房需求。

　　整体情况来看，降低首付比例对于一二线城市的作用更为明显，三四线城市由于其自身购买力限制，降低首付比例的作用较弱。考虑到三四线城市商品房去库存压力大，同时家庭住房空置情况更为严重，其未来住房市场仍值得关注。（南方都市报）

　专家：成功激活股市后 中央在楼市上将有大动作

　　种种迹象显示，在成功激活股市后，中央政府将在楼市上有大动作。这从很少谈论楼市的李克强总理，在“两会”后的新闻发布会上大谈楼市，就可以看出来。

　　周四(3月19日)，福建率先出台了新一轮救市政策。其中最主要的做法有：首次申请公积金贷款的首付从3成降低为2成；如果你完成按揭，再次置业，在申请公积金贷款时视作首套房；公积金贷款利率执行基准利率；原则上不再新建公租房，购买存量商品房做保障房等。

　　“福建方案”向我们预示了未来中央救市政策的走向，我猜测会有以下10大政策出台：

　　一、购房者角度

　　1、对首次置业者，公积金和商业贷款首付，必将全面降低到2成，利率执行公积金基准利率，银行则会出现85折、9折利率。

　　2、第二套房的首付也将全面降低，公积金执行基准利率，商业贷款的利率上浮空间将降低。对于已经完成首套房按揭的，第二套房的优惠力度会更大。比如福建的做法。

　　3、新房和二手房交易的契税将有所降低。

　　二、开发商角度

　　4、公司已经上市的开发商，通过证券市场再融资将更加容易。

　　5、关闭多年的房企上市的大门将打开，无论是借壳上市，还是首发上市。最近汉京置业借壳湖北金环成功，就传递了这样的信号。

　　6、开发商在购买土地之后，缴纳土地使用金的时候，会有更大的宽限期。

　　7、银行对于开发贷款，会选择性放松。比如房地产风险相对较小地区，会有所放松。

　　三、地方政府角度

　　8、通过新债换旧债，为相当一批地方政府输血，这样他们催逼开发商交税、缴费的紧迫感会缓解。

　　9、在棚改、保障房供应上，一般不再产生新的增量住房，而是通过购买闲置商品房的方式解决。

　　四、市场角度

　　10、借鉴此次激活股市和以往发展房地产的历史经验，会通过房价上涨激发购房者的紧迫感，从而带来增量需求。一线城市是中国楼市的领头羊，全面取消限购不太现实，但可以“完善限购政策”，用事实上的放松，带来房价上涨。一线城市涨了，其他城市的楼市就有了风向标。这跟此轮行情启动银行股，异曲同工。（凤凰网）

    两会释楼市信号：一线城市限购难松动 住房消费料趋稳

　　全国楼市转冷，各地松动“限购”风起云涌。2015年，中国楼市将何去何从？应各界关注，此次两会释放信号，北上广深的“限购”政策难松动，而全国视野下，中国将稳定住房消费，着力支持居民自住和改善性住房需求。

　　去年4月开始，中国楼市告别“高烧”时代，实施三年多的“限购令”也几乎全面退场，仅剩北京、上海、深圳、广州和三亚继续执行。

　　北上广深四大“一线城市”的限购令会不会取消？此次两会上，这一问是代表委员和记者关注的民生焦点之一。

　　“中央的政策是坚持分类指导、因地施策”，住房和城乡建设部新闻发言人倪虹两会期间接受中国政府网访谈时“定调”。

　　何为因地施策？仅就“聚光灯”下的北京，就有分析指，由于独特的区位因素，北京势必不会取消限购。

　　在今年两会的北京团开放活动中，北京市常务副市长李士祥就明确表示“北京住房限购不会取消”。考虑到2020年北京市人口要控制在2300万以内，而目前已达2154万。

　　在上海团的全体会议上，上海市长杨雄也表示，今年总的指导思想是继续促进房地产市场健康平稳发展，在政策上没有大的调整，“住房限购政策不取消”。

　　在接受中新社记者采访时，广州市长陈建华虽然没有直接回应是否会取消“限购”，但强调就城市管理来说，房地产的平衡平稳非常重要。

　　不过，不少人大代表和业界人士在两会上呼吁取消限购。“限购只是调控手段，不是调控目的。控制房价，完全可以采取其他方式。”人大代表、广东省惠州市委书记陈奕威说。

　　人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明也分析，房地产经过一年多的调整，市场基本恢复均衡，放开限购不会对房价造成太大影响。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，目前全国执行限购的城市以一线城市为主，直接取消的可能性很小，而通过工作居住证、纳税证明等绕道宽松的可能性较大，限购政策或有步骤调整。

　　事实上，在此前中国31个省、区、市的政府工作报告中，曾经的高频词汇“房地产调控”、“房价”、“限购”等今年已悄然消失。

　　从全国来看，国务院总理李克强已在2015年政府工作报告中，将稳定住房消费列入六大消费增长点之一，而支持居民自住和改善性需求，也将是2015年中国住房政策的一个重要导向。

　　张大伟分析，政府工作报告对于房地产的表述方式用“支持促进”代替了“调控抑制”，再提稳定住房需求，后续的货币政策及楼市政策将成为今年政策面最大看点，楼市也将进一步回暖。

　　3月1日起，中国央行再次降息，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。

　　“随着信贷的进一步宽松，未来一段时间楼市将表现为库存消化速度加快、交易量回升、房价逐步企稳、楼市需求逐步释放”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖判断。（中国新闻网）