中国经营报/杨筱  





　　上周，国家外汇管理局新闻发言人表示，外管局从去年9月开始的全国范围外汇指定银行收汇、结汇业务专项检查发现，一些银行和企业存在违反规定办理外汇业务现象。该局将加强规范管理，防止境外不明资金冲击国
内市场。

　　而差不多同时，商务部部长吕福源在一公开场合表示，我国将允许外商通过信托、证券投资等方式进行投资，扩大利用外资——特别是房地产投资利用外资的渠道。

　　观察人士指出，此举意在招安此前广受关注的房地产短期炒作“热钱”，吸引外资对房地产进行长线投资，将“热钱”纳入监管者视野，减少其对我国房地产领域的负面冲击，将对市场产生重要影响。

　　2000亿元“热钱”疯狂涌入国内地产成主要套利目标

　　“热钱”(HotMoney)即“国际游资”，主要包括延伸到国际间从事谋利活动的国内短期资金、跨国公司手中的流动资金及部分暂时闲置资金、国际银行短期资金及信贷业务资金、各种投资基金及其他专项基金等，是为追求最高报酬及最低风险，在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。根据较为统一的估算，2003年涌入中国的“热钱”约有250亿美元，以当时汇率折算约合人民币2000亿元。

　　“热钱”进入后的流向一直广受关注。台湾金鼎综合证券股份公司上海代表处首席代表林贤斌分析：“能够接纳大量短期外资的，只有房地产行业。”近年，国内房地产需求一直处于高速增长阶段，房地产投资的预期回报相当可观；特别是在去年人民币升值预期的持续刺激下，“热钱”的涌入势头更加凶猛：如果人民币升值，它们将从汇率变动中获得高收益；即便人民币不升值，由于国内货币和信贷规模快速增长，促使房地产行业价格持续攀升，投机者依然能有收获。种种迹象显示，追逐房地产的“热钱”主要流向上海、北京和深圳等生活水准较高的城市。

　　林贤斌证实，大概从5年前开始，就有很多港台人在上海炒房地产，目前在长江三角洲城市房地产炒作中，这批境外资金(主要是台资)非常活跃。统计数字表明，2003年，上海升值潜力相对较高的高档商品房面积比去年同期增长59%，其中，境外资本购房占了很大比例。

　　某房地产开发公司董事长则向记者透露了这些“热钱”在国内房地产资本运作中惯用的手法：在某楼盘竣工时，由于开发商急于回笼资金，“热钱”如果看好该楼盘，会以稍高于开发成本的价格与开发商签约全盘买入。开发商在稳赚不赔已有盈利的情况下，一般都愿意全身而退，以便迅速抽回资金投入其他项目。而在国内目前禁止楼盘整体投资的情况下，“热钱”一般会继续委托开发商代售该楼盘，售出后，双方按事先的约定比例再次分食利润，“热钱”再转战下一个目标。

　　预期收益有限“热钱”流向尚存悬念

　　林贤斌分析：以上海为例，目前上海投资房地产的收益率大约在10%～20%之间，同数年前相比已经低了很多，短期内的获利空间已经很小。据林了解的情况，已经有一部分热钱(以台资为主)从上海地产撤出转移到了股市。

　　上海财经大学不动产研究所所长王洪卫认为：适当的“热钱”可以刺激市场，但是，“热钱”的主要目的是短期套利和投机，将带来市场波动，带来很大的风险。国家信息中心经济预测部副主任范剑平更指出，国际“热钱”在上海、杭州等地炒作房地产，已经形成对当地房地产健康发展的干扰。

　　在房地产投资收益趋减的情况下，更多“热钱”将倾向寻找更好的获利机会。北京今典投资(集团)公司董事长张宝全认为，通过信托、证券等投资方式，将吸纳外资、减少“热钱”的不良影响，对稳定国内房地产市场、保证其健康发展很有意义。

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春指出，用开放部分投资渠道来吸引“热钱”、规范市场和监管的思路是对的，但是实际效果还需观察。如果投资回报不理想，“热钱”将很难被留住，毕竟投机是“热钱”的最基本性格。

　　某股份制银行信托业务高级经理刘小姐分析，国家此政策能否真正“招安”“热钱”，主要看投资收益率。目前国内信托产品收益率通常不高于6%，而投机性房地产投资收益率最高可达30%，至少也在10%以上，因此，对于被称为“飞燕式投资”的套利“热钱”而言，常规信托投资恐怕还缺乏足够的吸引力。